Quem me acompanha há muitos anos, desde a época em que eu aparecia com bastante frequência nas mídias de mercado, sabe que eu sempre bato na mesma tecla: o investidor “incauto” adora olhar para o indicador errado. No universo dos Fundos Imobiliários (FIIs) ou outros ativos imobiliários, quando o assunto é emissão de novas cotas, as famosas subscrições, o desespero nos chats de internet é quase sempre o mesmo:
Aí eu te pergunto, com a tranquilidade de quem já viu muita onda quebrar na praia: você sabe, de verdade, de qual diluição está tentando se salvar? Porque existe a diluição física e a diluição financeira e continuar caindo nessa confusão conceitual é o primeiro passo para tomar um belo Loss do mercado.
Diluição Física: Bobagem para inflar ego
A diluição física é pura matemática de proporção de condomínio. Imagine que você tem 30 cotas de um fundo que possui 100 cotas no total. Você é dono de 30% do bolo. Se o fundo faz uma subscrição, dobra de tamanho e passa a ter 200 cotas, e você não coloca mais nenhum tostão ali, as suas 30 cotas agora representam apenas 15% do total.
Você foi diluído fisicamente? Sim. A sua fatia percentual no fundo diminuiu, exatamente como o tom de verde que vai clareando nos tubos de ensaio a cada nova mistura.
Mas me diz uma coisa: a maioria que investe em FIIs possui frações irrelevantes do portfólio total. Já parou para pensar que você provavelmente tem “zero vírgula bolinhas” por cento do fundo e, mesmo se conseguir absorver todos os seus direitos de subscrição, continuará tendo os mesmos “zero vírgula bolinhas”?
Investidor de verdade dessa classe de ativos tem que focar em renda, em dividendo pingando na conta. Se o patrimônio do fundo cresceu, mas o rendimento nominal por cota continuou rigorosamente o mesmo, qual é o problema real de a sua fatia ter encolhido? Nenhum. Portanto, abstraia essa preocupação da sua mente. A diluição física só machuca o ego de quem se acha sócio majoritário no imaginário.
Diluição Financeira: Onde realmente importa
Lembro como se fosse hoje quando eu alertava no mercado:
“Os gestores e influencers precisam respeitar os antigos cotistas e, principalmente, os de ‘cabelos brancos’. E você, cotista incauto, que hoje fica tranquilo porque acha que, como novo cotista, está protegido, amanhã já será o antigo cotista na próxima subscrição.”
É aqui que mora o verdadeiro perigo, onde o B.O. acontece e o calo aperta. A diluição financeira é que faz o investidor experiente perder o sono.
Ela ocorre quando a gestão faz uma subscrição para comprar novos ativos e, nessas aquisições, depois de todos os procedimentos, vem a surpresa desagradável: os novos ativos rendem menos do que aqueles que o fundo já possui. Essa, sim, é a verdadeira destruição de valor disfarçada de crescimento e diversificação.
Vamos para um exemplo simplesmente didático, partindo do princípio da entrada de ativos por cap rate — conceito que discutimos no meu artigo anterior nesta mesma coluna:
- O cenário inicial: você está em um fundo com ativos que entraram com um cap rate de 7% ao ano. O fluxo está normal e o dividendo está sendo pago sem problemas.
- A movimentação: a gestão resolve fazer uma subscrição de 50% para expandir o patrimônio. Só que os novos ativos que irão entrar no portfólio vão rodar com um retorno de 6% ao ano.
- O resultado na conta: conforme desenhado na nossa matriz didática, se o portfólio é inflado com ativos piores, o retorno médio dos ativos integralizados despenca para 6,67% ao ano.
Quando isso ocorre, geralmente o incauto corre desesperado para subscrever tudo o que pode, acreditando cegamente na gestão — cenário “Exerce: SIM”. Mas ele tomou fumo duas vezes. Colocou mais grana e ainda teve perda no rendimento por cota unitária. Portanto, comprou apenas tamanho, recebendo o legítimo sinal de “dedão para baixo” do mercado.).
A postura que separa o amador do sênior
O jogo vira quando a subscrição é feita com inteligência, técnica e principalmente respeito ao cotista antigo. Se o momento econômico for favorável ou se o gestor identificar uma oportunidade real de capturar ativos que rendam mais (digamos, ativos de 8,0% entrando em um fundo que rendia 7,0%), a história muda de figura.
A frase slogan de um antigo comercial na tela grande dizia, “A paz não tem preço”. É exatamente esse ponto que divide a linha de qualidade de uma boa gestão. Quando uma subscrição é anunciada com um Cap Rate igual ou superior ao portfólio atual (como nesse cenário de ativos a 7,0% gerando retorno final estável de 7,0%), independentemente do tamanho do crescimento, você não sofrerá prejuízo algum, mesmo se você não tiver caixa para exercer seu direito, ou simplesmente não quiser participar da emissão.
Vai ter uma diluição física caso decida mesmo não participar? Sim, mas isso pouco importa, nè, já que a diversificação do fundo aumentou e o seu dividendo por cota ficará protegido ou até superior tendo ganho financeiro.
Você terá uma diluição física caso decida não participar? Sim, mas isso pouco importa. A diversificação do fundo aumentou e o seu dividendo por cota ficará protegido ou até superior.
Por isso, entenda de uma vez:
Então, tire o olho do burburinho da internet, abandone o desespero e pare de cobrar dos “tais gurus” se você deve ou não entrar em toda subscrição que aparece no home broker. A pergunta que você precisa fazer ao RI do fundo é uma só:
Se a gestão estiver expandindo o fundo apenas para inflar a própria taxa de administração, usando o blá-blá-blá de aumento da diversificação e, por consequência, entregando menos renda por cota na sua mesa, feche a carteira.
O mercado de FIIs não tem mágica. Quem lê além do tamanho do fundo e foca na eficiência financeira do portfólio toma decisões infinitamente melhores.
*Coluna escrita por Rui das Neves, administrador de empresas, investidor e possui vasta experiência no como incorporador imobiliário.
*As opiniões transmitidas pelo colunista são de responsabilidade do autor e não refletem, necessariamente, a opinião da BM&C News.
*Leia mais colunas do autor clicando aqui
