A estratégia apresentada por Carol Borges, head e analista de FIIS da EQI Research, em programa da BM&C News defende que, com juros ainda elevados e incerteza sobre o juro longo, o investidor migre aos poucos da proteção em CDI/Selic para títulos atrelados ao IPCA+, prefixados curtos e uma posição neutra em fundos imobiliários até 2027, sempre respeitando o próprio perfil de risco.
Carol avalia que, com a taxa básica de juros ainda elevada e incerteza sobre o juro longo, a realocação de carteira até 2027 deve ser gradual: reduzir aos poucos a exposição ao CDI/Selic, aumentar IPCA+ e prefixados curtos e manter fundos imobiliários mais próximos de uma posição neutra, e não de sobrepeso.
Segundo ela, o objetivo é capturar, ao longo do tempo, o ganho potencial de marcação a mercado da renda fixa e a possível reprecificação de cotas de FIIs, sem abrir mão da renda corrente de juros e dividendos. Trata-se de uma visão específica da casa Carol Investimentos, não de regra geral de mercado nem de orientação individual.
O que significa sair da proteção do CDI/Selic aos poucos?
A entrevistada parte do fato de que muitos investidores concentram a carteira em ativos pós-fixados ao CDI ou à taxa Selic, como CDBs atrelados à taxa DI/CDI e Tesouro Selic. A taxa DI, usada no mercado como referência para o CDI, reflete a taxa média dos empréstimos de curtíssimo prazo entre bancos no Sistema Selic, calculada pelo Banco Central do Brasil [BCB]. Já a taxa Selic é a taxa básica de juros da economia, definida pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central [BCB – Selic].
No Tesouro Direto, o Tesouro Selic é o título público pós-fixado indexado a essa taxa, com remuneração diária baseada na variação da Selic acrescida de um pequeno ágio ou deságio [Tesouro Direto – Selic]. Em um ambiente de juros altos, manter boa parte da reserva nesses ativos aumenta a previsibilidade.
Na visão da especialista, porém, ficar exclusivamente em CDI/Selic por vários anos pode significar abrir mão de possíveis ganhos de marcação a mercado em títulos de prazo maior e de juros reais mais elevados. Por isso, ela defende uma saída em etapas, e não uma virada brusca de carteira.
Como funciona a migração gradual para IPCA+ e prefixados curtos?
Os títulos Tesouro IPCA+ pagam a variação da inflação medida pelo IPCA mais uma taxa de juros real prefixada, contratada no momento da compra [Tesouro Direto – IPCA+]. O IPCA, calculado pelo IBGE, é o índice de inflação de referência das metas de política monetária no Brasil [IBGE – IPCA]. Já os Tesouro Prefixados pagam uma taxa fixa acordada na data de aplicação, sem correção pela inflação [Tesouro Direto – Prefixado].
No programa, a especialista relata que, “desde o comecinho do ano, no segundo trimestre”, a casa vem:
1. Reduzindo exposição a pós-fixados (Tesouro Selic e aplicações a 100% do CDI).
2. Aumentando gradualmente a alocação em IPCA+.
3. Incluindo aos poucos títulos prefixados de curto prazo na carteira.
Ela compara a estratégia ao conceito de “preço médio” usado em bolsa: em vez de tentar acertar a melhor taxa em um único dia, o investidor faz aportes recorrentes ao longo do tempo, construindo uma taxa média de entrada em IPCA+ e prefixados.
Um ponto central é a marcação a mercado desses títulos. O Tesouro Direto esclarece que o valor de mercado dos papéis é atualizado diariamente conforme as taxas negociadas no mercado secundário, o que faz o preço dos títulos variar inversamente à taxa de juros [Tesouro Direto – Perguntas frequentes]. Se, ao longo dos próximos anos, o juro de longo prazo cair, quem já tiver IPCA+ e prefixados pode ver valorização dos títulos antes do vencimento.
*Passo a passo sugerido no debate para realocar aos poucos
Com base na fala da especialista (sem caráter de recomendação individual), a lógica geral da migração gradual pode ser resumida assim:
1. Manter um núcleo em pós-fixados
Conservar parte relevante da carteira em CDI/Selic para liquidez e estabilidade, usando ativos pós-fixados regulados, como Tesouro Selic [Tesouro Direto].
2. Iniciar aportes recorrentes em IPCA+
Direcionar, mês a mês, uma fatia dos novos aportes para títulos Tesouro IPCA+, construindo taxa de juros real média ao longo do tempo.
3. Adicionar prefixados de prazo curto
Incluir gradualmente títulos prefixados de vencimentos mais curtos, que são mais sensíveis à taxa de juros que o CDI, mas menos voláteis que prefixados muito longos.
4. Reavaliar o ritmo de migração
Revisar periodicamente a proporção entre pós-fixado, IPCA+ e prefixados à luz das decisões do Copom, sempre considerando o seu perfil de risco.
Por que reduzir FIIs de sobrepeso para neutro, segundo a casa?
Fundos de investimento imobiliário (FIIs) são condomínios de investidores que aplicam recursos em empreendimentos imobiliários ou em valores mobiliários ligados ao setor, regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) [CVM – FIIs]. As cotas são negociadas na B3, e os fundos distribuem rendimentos conforme sua política, em geral a partir de aluguéis ou juros de créditos imobiliários [B3 – Fundos Imobiliários].
No vídeo, a especialista explica que a casa tinha um sobrepeso em FIIs em 2025 e, no “comecinho de julho” de um ano recente, decidiu voltar a uma posição neutra. O motivo principal, segundo ela, foi a manutenção do juro longo elevado e a ausência, naquele momento, de gatilhos claros para um fechamento consistente dessa taxa.
Com o juro longo alto, a avaliação é que:
– FIIs de tijolo (voltados a imóveis físicos como lajes, shoppings e galpões [CVM; B3]) continuariam pagando renda mensal, mas com pouca expectativa de valorização expressiva de cotas no curto prazo.
– FIIs de papel (carteiras de CRI, LCI e outros créditos imobiliários [CVM; B3]) seguiriam oferecendo rendimento via juros, mas bastante sensíveis à dinâmica de juros e de crédito.
A casa menciona, ainda, que para a maior parte dos investidores a alocação neutra em FIIs giraria em torno de 10% da carteira, variando com o perfil de risco. Esse número é apenas uma referência da estratégia interna relatada, não um padrão de mercado ou regra oficial.
Como entender dividendos, desconto e ganho de capital em FIIs?
A especialista ressalta uma diferença importante entre as fontes de retorno em FIIs:
– Renda mensal (dividendos): vem principalmente de aluguéis, no caso dos FIIs de tijolo, e de juros de créditos imobiliários, no caso dos FIIs de papel [CVM].
– Ganho de capital: ocorre se, ao longo do tempo, as cotas se valorizarem na B3, por conta de fechamento de juros, melhora do mercado imobiliário ou redução do desconto em relação ao valor patrimonial.
A métrica preço/valor patrimonial (P/VP), divulgada com base nas demonstrações financeiras reguladas pela CVM e negociadas na B3, é amplamente usada para medir esse desconto: quando o P/VP fica abaixo de 1, o fundo negocia com deságio sobre o valor patrimonial por cota [B3; CVM].
No debate, a especialista cita exemplos de lajes corporativas em regiões nobres, em que o valor por metro quadrado implícito nas cotas de FIIs seria bem menor que o praticado no mercado físico. Esses números são apresentados como ilustração e não foram checados em bases oficiais.
A mensagem central é que, em um cenário de juros altos e pouca visibilidade de queda do juro longo, boa parte do retorno dos FIIs tende a vir da renda distribuída, enquanto o ganho de capital ficaria mais concentrado num horizonte de médio prazo, caso haja melhora do ambiente macroeconômico.
*O que o investidor pode perder se ignorar a marcação a mercado
Quando a taxa de juros sobe, o valor de mercado dos títulos de renda fixa cai, e o inverso também é verdadeiro, como detalha o Tesouro Nacional ao explicar a marcação a mercado [Tesouro Direto – Perguntas frequentes]. Ignorar esse mecanismo pode gerar dois erros opostos:
– Vender no pior momento: o investidor assusta-se com a queda temporária do preço do título ou da cota de FII e realiza prejuízo antes do vencimento ou da recuperação do mercado.
– Perder o fechamento de juros: ao permanecer apenas em pós-fixado, deixa de capturar a valorização de IPCA+ e prefixados se o juro longo cair de forma consistente.
A estratégia discutida no programa tenta equilibrar esses riscos ao combinar renda corrente (CDI/Selic e dividendos de FIIs) com a construção gradual de posições que podem se beneficiar de um cenário de juros mais baixos entre 2025 e 2027, caso ele de fato se concretize.
Como combinar renda fixa, FIIs e bolsa em 2025–2027?
A entrevistada defende que a carteira para os próximos anos seja construída com diversificação entre:
– ativos de renda fixa pós-fixada (CDI/Selic),
– títulos indexados ao IPCA+, que buscam preservar poder de compra [Tesouro Direto – IPCA+],
– prefixados curtos, mais sensíveis à trajetória de juros que a reserva de liquidez,
– FIIs de tijolo e de papel, como instrumentos de renda recorrente e possível ganho de capital,
– e uma fatia em bolsa, correlacionada com o ciclo de juros e de atividade econômica.
Segundo ela, esse arranjo permite “passar por um ano mais conturbado” combinando renda real, potencial de valorização futura e proteção parcial via ativos mais conservadores.
Na prática, o investidor pode usar a visão apresentada como insumo de diagnóstico, não como modelo a ser copiado. A alocação adequada depende de fatores como horizonte de investimento, tolerância a volatilidade, necessidade de liquidez e situação fiscal.
*Orientação prática final
1. Consulte as definições e riscos oficiais de cada ativo nas páginas do Banco Central, Tesouro Nacional, CVM, B3 e IBGE antes de investir.
2. Avalie com um profissional habilitado se uma migração gradual de CDI/Selic para IPCA+, prefixados curtos e FIIs faz sentido para o seu perfil.
3. Reavalie a carteira a cada ciclo de decisão do Copom no Banco Central, ajustando apenas o necessário, sem movimentos bruscos baseados em expectativas pontuais.
Assim, você utiliza o cenário de juros altos como ponto de partida para organizar melhor a carteira até 2027, e não como motivo para paralisar decisões de longo prazo.
Assista ao vídeo abaixo:
