A Reforma Tributária para aluguéis reestrutura a tributação imobiliária a partir de 2026 com o sistema dual (IBS e CBS), exigindo atenção rigorosa aos novos percentuais de teste e transição. A legislação substitui tributos antigos e impõe critérios cumulativos específicos para o enquadramento de grandes proprietários no novo regime.
Quais são os critérios de cobrança para pessoas físicas?
A nova legislação estabelece que pessoas físicas só serão tributadas pelo IBS e CBS se atenderem a critérios cumulativos rigorosos. Não basta apenas atingir o faturamento; é necessário preencher ambos os requisitos simultaneamente para ser enquadrado como contribuinte do novo sistema.
Os requisitos definidos pela Receita Federal para a incidência dos novos impostos são:
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Receita bruta anual com aluguéis superior a R$ 240 mil no ano anterior.
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Posse de mais de três imóveis alugados (ou seja, a partir de 4 unidades).
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Faturamento no ano corrente superior a R$ 288 mil (gatilho imediato).
Como funcionam as alíquotas de teste em 2026?
O período de adaptação inicia-se em 2026 com alíquotas simbólicas, desenhadas para testar a eficiência do sistema de arrecadação sem onerar excessivamente o contribuinte de imediato. Diferente de uma taxa única de 1%, a cobrança será dividida especificamente em 0,9% de CBS e 0,1% de IBS.
Essa fase de teste é fundamental para calibrar os sistemas da Receita Federal e do Comitê Gestor antes do aumento progressivo da carga tributária. A partir de 2027, espera-se que a infraestrutura digital esteja plenamente operacional para suportar a elevação gradual das alíquotas até 2033.
Qual o impacto para locações residenciais e Airbnb?
Para locações residenciais tradicionais, a reforma concede um redutor de 70% na base de cálculo, resultando em uma alíquota efetiva estimada entre 8% e 10%. Além disso, há um desconto social de R$ 600 mensais por imóvel, visando proteger a rentabilidade de aluguéis populares.
Já as locações de curta temporada, como as realizadas via Airbnb (até 90 dias), sofrem um impacto maior, pois são equiparadas a serviços de hotelaria. Nesses casos, a redução da base de cálculo é de apenas 40%, o que eleva substancialmente o imposto devido em comparação aos contratos de longo prazo.
Existe regra de transição para contratos antigos?
A Lei Complementar 214/2025 oferece um regime de transição vantajoso para contratos firmados antes da mudança da lei, permitindo uma tributação fixa e simplificada. Abaixo, comparamos o cenário padrão com o benefício da transição para quem se antecipou:
| Critério | Regime Padrão (Novos Contratos) | Regime de Transição (Contratos Antigos) |
| Data Limite | Contratos após 16/01/2025 | Assinados até 16/01/25 e registrados até 31/12/25 |
| Alíquota | Progressiva (inicia em 0,9% + 0,1%) | Fixa em 3,65% sobre receita bruta |
| Duração | Permanente (aumento gradual) | Válido até 2028 ou fim do contrato |
Como fica a situação incerta de não residentes?
Atualmente, não residentes pagam uma alíquota fixa de 15% de Imposto de Renda na fonte, mas a nova reforma traz incertezas sobre a cumulatividade com o IBS e CBS. Ainda não há uma diretriz oficial definitiva que confirme se haverá dupla tributação ou se os tratados internacionais evitarão essa sobreposição.
Diante da ausência de regulamentação específica da Receita Federal sobre este ponto, recomenda-se extrema cautela. Proprietários que residem fora do país devem monitorar as publicações do Comitê Gestor, pois a aplicação extra de impostos sobre consumo poderia inviabilizar a rentabilidade desses ativos no Brasil.
