Com a Selic em 14% ao ano e a expectativa de um novo corte de 0,25 ponto percentual na reunião do Copom de 16 de setembro, uma dúvida ganha espaço entre quem pretende fazer um financiamento imobiliário: é melhor comprar agora ou esperar os juros caírem?
A resposta depende de fatores que vão além da taxa básica de juros. O preço do imóvel, o valor pago em aluguel e o tamanho da entrada também interferem na conta. Além disso, uma eventual redução da Selic não significa que os juros cobrados pelos bancos nos financiamentos habitacionais cairão imediatamente.
Juros do financiamento imobiliário caem junto com a Selic?
As taxas do crédito imobiliário não acompanham a Selic de forma automática. Os bancos consideram fatores como custo de captação da poupança e das letras imobiliárias, inadimplência esperada e juros de longo prazo.
Esse último fator ganha peso porque um contrato de financiamento imobiliário pode durar décadas. Se a expectativa do mercado for de uma redução gradual da Selic, a tendência é que o efeito sobre as taxas oferecidas pelos bancos também ocorra aos poucos.
Na prática, quem decide esperar alguns meses pode encontrar juros menores, mas essa redução pode ser limitada. Durante esse período, o comprador também precisa considerar o aluguel pago e uma eventual valorização do imóvel que pretende adquirir.
Quanto 1 ponto percentual de juros muda a parcela?
Uma simulação ajuda a mostrar o peso da taxa de juros no longo prazo.
Considere um financiamento de R$ 400 mil em 30 anos, pelo sistema Price, sem seguros e tarifas. O exemplo é simplificado e tem caráter exclusivamente ilustrativo.
Com juros de 11% ao ano, a parcela fica em torno de R$ 3.800 por mês. Com uma taxa de 10% ao ano, o valor cai para aproximadamente R$ 3.510.
A diferença é de cerca de R$ 290 por mês. Considerando 360 parcelas, o valor acumulado se aproxima de R$ 105 mil.
A simulação mostra que uma diferença de 1 ponto percentual na taxa pode alterar de forma relevante o custo de um contrato de longo prazo.
Há, porém, uma incerteza: não é possível saber exatamente quando ou se as taxas oferecidas pelos bancos cairão um ponto percentual inteiro.
É possível financiar agora e reduzir os juros depois?
A portabilidade é um dos fatores que precisam entrar nessa decisão.
Quem contrata um financiamento hoje pode, posteriormente, transferir a dívida para outra instituição caso encontre condições mais favoráveis.
Também é possível fazer amortizações antecipadas para reduzir o saldo devedor. Dessa forma, contratar um financiamento em um momento de juros mais elevados não significa necessariamente permanecer com a mesma condição durante todo o prazo do contrato.
Quando vale esperar para fazer um financiamento imobiliário?
Três fatores ajudam a responder essa pergunta.
1. Preço do imóvel
A evolução dos preços na região onde o comprador pretende adquirir o imóvel precisa entrar na conta.
Se os preços estiverem subindo, uma eventual valorização durante o período de espera pode reduzir ou até superar a economia obtida com juros menores.
Em um mercado com preços mais estáveis, o custo de aguardar tende a ser menor.
2. Valor do aluguel
Quem continua pagando aluguel enquanto espera precisa comparar essa despesa com a possível economia proporcionada por uma taxa menor no futuro.
Se o aluguel representa uma parcela elevada do orçamento, esperar pode ter um custo maior. Quem tem uma despesa menor com moradia dispõe de mais tempo para acumular recursos antes da compra.
3. Tamanho da entrada
A entrada também pode ser mais importante do que uma pequena redução dos juros.
Quanto maior o valor pago inicialmente, menor será o montante financiado e, consequentemente, o total de juros incidente sobre a dívida.
Em alguns casos, adiar a compra por alguns meses para aumentar a entrada pode produzir uma economia maior do que esperar apenas por uma eventual queda na taxa do financiamento.
Afinal, é melhor comprar agora ou esperar os juros caírem?
Não existe uma resposta única.
Para quem pretende comprar um imóvel para morar, tem uma parcela que cabe com folga no orçamento e pode recorrer à portabilidade no futuro, esperar exclusivamente por uma queda da Selic pode não ser determinante.
Por outro lado, quem tem uma entrada pequena, ficaria com o orçamento comprometido pela prestação ou avalia o imóvel como investimento pode usar o período de juros elevados para acumular mais capital antes de assumir a dívida.
A decisão sobre um financiamento imobiliário deve considerar o custo total da operação, e não apenas uma previsão sobre a trajetória da Selic. Em contratos que podem durar 20 ou 30 anos, a capacidade de pagamento e a previsibilidade financeira têm peso central.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui recomendação financeira. As simulações são ilustrativas e não substituem propostas formais de instituições financeiras.
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