O avanço do mercado imobiliário brasileiro em 2026 trouxe um desafio adicional ao setor: financiar uma demanda crescente por recursos em um cenário no qual uma das principais fontes históricas do crédito imobiliário não avança no mesmo ritmo.
No primeiro semestre, os financiamentos imobiliários realizados com recursos da caderneta de poupança somaram R$ 93,7 bilhões, alta de 28,5% em relação ao mesmo período de 2025. O principal destaque foi o crédito destinado à construção, que alcançou R$ 26,5 bilhões, crescimento de 107%. Outros R$ 67,2 bilhões foram direcionados à aquisição de imóveis.
Por que a poupança continua importante para o crédito imobiliário?
A relevância da poupança está ligada ao funcionamento do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Os recursos depositados pelos poupadores formam historicamente uma das bases utilizadas pelas instituições financeiras para conceder crédito habitacional e financiar a produção de novos imóveis.
Em 2025, a poupança ainda respondia por 29% das fontes de financiamento imobiliário no país. Entretanto, entre janeiro e junho de 2026, os saques superaram os depósitos em R$ 30,6 bilhões.
Apesar da saída líquida, o estoque permanecia elevado, em R$ 764,1 bilhões. O movimento não representa falta imediata de recursos, mas reforça uma discussão estrutural para o mercado: como ampliar o financiamento de novos projetos sem depender exclusivamente do crescimento dos depósitos da poupança.
Esse desafio ganha relevância justamente em um período de expansão do crédito à construção. Quanto maior o volume de novos projetos financiados, maior também tende a ser a necessidade de fontes capazes de sustentar os desembolsos durante o ciclo dos empreendimentos.
Mercado de capitais ganha espaço no financiamento imobiliário
Uma das alternativas utilizadas pelas empresas é combinar o crédito bancário tradicional com instrumentos disponíveis no mercado de capitais.
Entre esses instrumentos estão os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), títulos que permitem utilizar determinados fluxos futuros de recebíveis imobiliários como base para a captação de recursos junto a investidores.
Os CRIs representaram 10% das fontes de financiamento imobiliário em 2025, ante 9% no ano anterior. Em março de 2026, o estoque desses títulos registrado na B3 chegou a R$ 261 bilhões, crescimento de 13% em 12 meses.
“Quando uma incorporadora tem um projeto economicamente viável e recebíveis com fluxo previsível, o mercado de capitais pode complementar o crédito tradicional e adequar o financiamento ao ciclo daquele empreendimento. A discussão deixa de ser simplesmente onde conseguir crédito e passa a ser qual estrutura combina melhor prazo, garantias, fluxo de caixa e custo de capital”, afirma Haroldo Monteiro, diretor de Securitização da Pilar Sec.
A utilização desses instrumentos pode ser particularmente relevante em projetos nos quais os desembolsos começam muito antes da entrada integral das receitas.
Aquisição de terrenos, execução de obras, projetos de retrofit, loteamentos e empreendimentos comerciais, por exemplo, podem exigir recursos durante períodos prolongados até que vendas, aluguéis ou outros recebíveis passem a retornar ao caixa das empresas.
Securitização depende da qualidade dos projetos
A securitização, entretanto, não representa acesso automático a recursos.
A capacidade de uma operação atrair investidores depende de fatores como qualidade dos recebíveis, risco dos devedores, garantias oferecidas, prazo da operação, cobertura das obrigações e previsibilidade do fluxo financeiro.
Em julho, foram integralizados R$ 3,49 bilhões em CRIs no segmento de Balcão da B3 acompanhado pela Pilar Sec, distribuídos em 35 operações e 52 séries. No acumulado de 2026, o volume chegou a R$ 22,05 bilhões.
O avanço ocorre dentro de um mercado de capitais que também registrou aumento da captação no primeiro semestre. No período, as empresas brasileiras levantaram R$ 361,8 bilhões, recorde para os seis primeiros meses do ano, dos quais R$ 288,8 bilhões vieram de instrumentos de renda fixa.
Os números indicam que o mercado de capitais vem ampliando sua participação como uma das fontes disponíveis para empresas que buscam financiar projetos de longo prazo.
A tendência, porém, não implica necessariamente substituição dos bancos. Para incorporadoras e demais empresas do setor, diferentes fontes podem ser utilizadas de acordo com o estágio, o prazo, o risco e a necessidade financeira de cada empreendimento.
Como o financiamento imobiliário está mudando?
A diversificação ocorre enquanto o Brasil passa por uma mudança na própria arquitetura do financiamento imobiliário.
O Banco Central e o Conselho Monetário Nacional iniciaram uma transição para um modelo que reduz gradualmente a dependência do direcionamento tradicional dos recursos da poupança e busca ampliar a participação de fontes de mercado no crédito habitacional.
A mudança ocorre também em um ambiente de custo financeiro ainda elevado. Em agosto, o Comitê de Política Monetária (Copom) reduziu a Selic para 14% ao ano, no quarto corte consecutivo, mas manteve uma postura cautelosa diante dos riscos para a inflação e não antecipou seus próximos movimentos.
Uma trajetória de redução dos juros pode diminuir gradualmente o custo de financiamento das empresas e dos consumidores. Ainda assim, a combinação entre maior demanda por recursos para construção e pressão sobre a captação da poupança reforça a necessidade de ampliar as alternativas disponíveis ao setor.
Nesse cenário, bancos, recursos próprios, securitização e outros instrumentos do mercado de capitais tendem a coexistir no financiamento dos empreendimentos. Para as empresas, a diversificação das fontes permite distribuir melhor prazos e obrigações financeiras ao longo do ciclo dos projetos, reduzindo a dependência de uma única janela de crédito.
