A combinação de preços elevados, juros altos e financiamentos de longo prazo tornou a compra de imóveis mais difícil para parte da classe média brasileira. Nesse cenário, a tokenização imobiliária surge como uma alternativa para reduzir a barreira de entrada ao permitir que investidores adquiram frações dos direitos econômicos de um empreendimento.
Com a Selic mantida em patamar elevado ao longo de 2026, as taxas do financiamento imobiliário permanecem entre 11% e 12% ao ano. O valor médio financiado se aproxima de R$ 480 mil, em contratos que podem chegar a três décadas. Em algumas operações, o total desembolsado em juros supera o preço original do imóvel.
Fracionamento reduz o valor necessário para investir
Segundo Michael Frigatti, sócio-fundador da Nimber, a principal barreira do mercado imobiliário não está apenas no preço das propriedades, mas na indivisibilidade do ativo. No modelo tradicional, o comprador precisa reunir um valor elevado para a entrada e assumir uma dívida de longo prazo, o que exclui quem não dispõe de capital suficiente para realizar a aquisição integral.
Na avaliação de Frigatti, a tokenização modifica essa estrutura ao dividir os direitos econômicos de um imóvel em cotas digitais registradas em blockchain. Em vez de comprar uma unidade completa, o investidor pode adquirir uma fração do ativo, com aportes menores e compatíveis com sua capacidade financeira.
“Não adianta tokenizar imóvel para surfar onda. O que muda o setor é o cara conseguir comprar meio metro quadrado com contrato firme, lastro real e informação na mão. Quando isso vira rotina, o mercado imobiliário deixa de ser clube fechado”, afirma Michael Frigatti.
Aportes recorrentes permitem formar patrimônio
Para o empresário, o fracionamento também permite que o investidor construa gradualmente uma posição no mercado imobiliário. A lógica é semelhante à formação de uma carteira de ações, com aportes recorrentes que ampliam a participação ao longo do tempo sem exigir a concentração imediata de uma parcela elevada do patrimônio.
Frigatti considera que esse formato pode alcançar jovens em início de carreira, trabalhadores autônomos e famílias que não teriam condições de dar entrada em um segundo imóvel. Dependendo da estrutura da operação, as cotas podem oferecer exposição à valorização da propriedade e à renda gerada por sua locação.
Outro benefício apontado pelo sócio-fundador da Nimber é a possibilidade de diversificação. Com cotas de menor valor, o investidor pode distribuir os recursos entre empreendimentos localizados em diferentes cidades e com perfis variados de risco, reduzindo a concentração característica da compra de um imóvel completo.
Tokenização busca ampliar oportunidades
A proposta da Nimber, segundo Frigatti, é ampliar o acesso a oportunidades imobiliárias que, até então, estavam restritas a investidores com maior disponibilidade de capital. A empresa pretende combinar valores de entrada menores com contratos, informações e mecanismos que permitam verificar o lastro e as condições de cada operação.
A Deloitte projeta que o mercado global de imóveis tokenizados pode atingir US$ 4 trilhões até 2035, ante menos de US$ 300 bilhões atualmente. A estimativa representa um crescimento anual próximo de 27%, impulsionado pela digitalização dos ativos e pela adoção de novas estruturas de investimento.
No Brasil, operações de tokenização já reúnem bilhões de reais em Valor Geral de Vendas, centenas de incorporadoras e dezenas de milhares de carteiras digitais ativas. Paralelamente, a Comissão de Valores Mobiliários e o Banco Central trabalham para ampliar a clareza regulatória sobre esses modelos.
Acesso menor não elimina os riscos
Frigatti ressalta que reduzir o valor mínimo de entrada não significa diminuir os cuidados necessários. A utilização de blockchain ou a emissão de uma cota digital não garantem, isoladamente, a qualidade do empreendimento, a liquidez da participação ou o cumprimento das obrigações previstas.
Na visão do empresário, a tokenização só cumpre sua proposta de ampliar o acesso quando está vinculada a ativos reais, contratos consistentes e informações transparentes. O investidor também precisa avaliar os riscos do projeto, os custos envolvidos, a forma de remuneração e as condições para vender sua participação.
A tokenização imobiliária pode oferecer uma terceira alternativa entre poupar durante anos para adquirir uma propriedade e assumir um financiamento de longo prazo. A consolidação desse mercado, porém, dependerá da capacidade das empresas de combinar acessibilidade, segurança jurídica, transparência e proteção ao investidor.
