Ao abordar um tema emergente como a tokenização imobiliária, é natural que surjam dúvidas sobre o estágio atual e o caminho à frente. Inspirar-se no Hype Cycle da Gartner, modelo que descreve a trajetória de adoção de tecnologias, ajuda a compreender como inovações passam do entusiasmo inicial até a maturidade.
Assim como a Garter aplica essa lógica em setores como a inteligência artificial, aqui utilizamos a mesma lente analítica para refletir sobre a tokenização imobiliária, como uma forma de dar clareza sobre em que estágio essa inovação pode estar em sua trajetória.
Tokenização imobiliária: do conceito à aplicação prática
A ideia central é simples: transformar imóveis de alto valor em tokens digitais, que representam frações do ativo e podem ser adquiridos por diferentes investidores. Esse processo amplia o acesso a investimentos antes restritos a grandes fortunas e traz transparência e rastreabilidade às operações.
Por trás desse conceito, há uma base técnica robusta que envolve:
- Smart contracts que registram direitos e deveres de forma automatizada;
- Integração com registros e laudos físicos, garantindo vínculo jurídico com o imóvel;
- Mecanismos de compliance e auditoria para dar respaldo legal às transações.
O desafio central está em conectar os mundos físico e digital. Na prática, empresas como a Nimber adotaram o modelo de Real World Assets (RWA), criando uma ponte entre blockchain e mercado imobiliário tradicional. Cada token representa uma fração real, segura e auditável de um imóvel, acessível por meio de uma plataforma digital intuitiva.
Entre o hype e a prova de valor
O potencial é expressivo: segundo estimativas da ABECIP, o mercado global de tokenização imobiliária pode movimentar até US$ 4 trilhões até 2035. No Brasil, há exemplos de empreendimentos com milhares de cotistas, mostrando que a tese começa a se materializar.
Entretanto, o setor ainda vive uma fase de altas expectativas. Muitos projetos foram lançados, mas poucos provaram sustentabilidade no longo prazo. “É um período de filtro natural. Há quem especule e há quem construa. A confiança do investidor é o verdadeiro diferencial e ela se conquista com resultados, não com promessas”, afirma Michael Frigatti, sócio fundador da Nimber.
É também o momento em que o marketing deixa de bastar. A prática demonstra que apenas operações com ativos sólidos, segurança jurídica e rentabilidade comprovada conseguem sobreviver à fase de consolidação.
Desafios da fase crítica da tokenização imobiliária
Como em toda inovação, a tokenização enfrenta obstáculos que testam sua estrutura e credibilidade:
- Regulação em evolução: o Cofeci publicou normas específicas, mas ainda há disputas institucionais sobre a abrangência do tema com o ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico);
- Complexidade jurídica: a coexistência entre blockchain, cartórios e sistemas de registro tradicional ainda gera incertezas;
- Liquidez restrita: os mercados secundários estão em estágio inicial, o que limita a saída rápida de investidores.
Esses pontos não devem ser vistos como barreiras, mas como parte natural da curva de amadurecimento do setor. São os elementos que separam iniciativas especulativas de operações estruturadas, com governança e credibilidade.
O caminho para a consolidação
O avanço da tokenização imobiliária depende de uma nova fase: a consolidação de casos reais, auditáveis e escaláveis. Entre os fatores essenciais estão:
- Casos de uso validados e replicáveis;
- Estruturas jurídicas auditáveis e conformes;
- Parcerias que ampliem a liquidez dos tokens;
- Transparência total na comunicação com investidores.
O cenário brasileiro já mostra sinais positivos. O uso de blockchain em registros oficiais e o avanço do DREX, versão digital do real, como meio de liquidação apontam para a construção de um ecossistema mais robusto e interoperável. Para a Nimber, o foco deve estar na educação e na clareza: “Não basta lançar tokens. É preciso mostrar como eles se encaixam em objetivos reais de diversificação, proteção ou rentabilidade.”
A travessia para o platô de produtividade
Se seguirmos a lógica do Hype Cycle, a tokenização imobiliária parece estar saindo do pico de expectativas e entrando em uma fase de correções. É o ponto de inflexão em que o mercado filtra projetos e consolida práticas viáveis. Apenas as iniciativas com governança sólida, compliance rigoroso e resultados tangíveis tendem a resistir.
Para investidores e líderes do setor, o debate já não é mais sobre se a tokenização vai amadurecer, mas quem conseguirá atravessar o período de ajustes e chegar ao platô de produtividade. “É um momento de incerteza e oportunidade. O caminho é desafiador, mas inevitável. Quem construir agora as bases sólidas colherá os frutos quando o mercado atingir maturidade”, conclui a Nimber.