O desejo de adquirir uma casa própria é um anseio comum para muitos brasileiros. De acordo com uma pesquisa da Brain Inteligência, no terceiro trimestre de 2024, 46% dos entrevistados manifestaram a intenção de comprar um imóvel nos próximos dois anos. Isso representa um aumento de 15% em relação ao ano anterior. Entretanto, as condições para financiamento imobiliário estão se tornando mais desafiadoras para potenciais compradores.
A partir de 1º de novembro, a Caixa Econômica Federal implementou novas regras para o financiamento através do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Essas mudanças foram motivadas pela crescente demanda por crédito e a redução dos depósitos em poupança, além das alterações nos prazos de investimento em Letra de Crédito Imobiliário (LCI).
Quais são as mudanças nas regras de financiamento?
Com as novas diretrizes da Caixa Econômica Federal, o financiamento passará a contemplar apenas 70% do valor do imóvel, comparado aos 80% anteriormente oferecidos pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). Utilizando a Tabela Price, o financiamento máximo agora será de 50% do valor do imóvel, contra os 70% anteriores. Além disso, o limite do valor do imóvel foi fixado em até R$ 1,5 milhão, e o comprador não pode ter outro financiamento ativo na Caixa.
A relevância dessas medidas é destacada por Sandro Gamba, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), que sublinha que tais ajustes são necessários para garantir a sustentabilidade do crédito imobiliário a médio e longo prazos. Enquanto isso, bancos privados estão elevando suas taxas de juros.
Quais os impactos das taxas de juros e do crédito?
Ainda que o ano de 2024 tenha sido positivo para as contratações de crédito imobiliário com recursos da poupança e FGTS, o aumento das taxas de juros representa um desafio para o financiamento habitacional em 2025. A previsão da Abecip é que o volume total de crédito chegue a R$ 300 bilhões, um crescimento de 20% em comparação com os R$ 250 bilhões de 2023.
O setor de poupança enfrenta problemas desde 2020, quando foi registrado um saldo recorde de R$ 1,03 trilhão, com uma captação anual de R$ 166,3 bilhões. Em 2024, até novembro, a captação apresenta saldo negativo de R$ 20,4 bilhões. Esse cenário pode obrigar os compradores a buscar alternativas como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Qual é a perspectiva futura para o mercado imobiliário?
Embora as restrições sejam evidentes, o setor imobiliário busca manter recursos acessíveis mesmo com custos um pouco mais elevados. Segundo Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), as empresas estão ajustando lançamentos cautelosamente. Apesar disso, críticas são feitas quanto aos prazos de resgate das LCIs, que passaram por alterações significativas ao longo do ano.
A redução dos depósitos em poupança e as mudanças na estrutura de funding, com apenas 34% provenientes da poupança, estão aumentando a correlação do crédito imobiliário com as taxas de mercado. Com a Selic em 12,25% ao ano e possibilidade de novas elevações, o cenário para o crédito em 2025 é incerto.
Considerações sobre o financiamento e o sonho da casa própria
Apesar dos desafios destacados, o sonho da casa própria ainda tem um peso considerável entre os brasileiros. Dados preliminares do Censo Demográfico de 2022 indicam que 20,9% da população vive de aluguel. Conforme Jefferson Mariano, analista do IBGE, essa situação reflete as dificuldades de acesso ao crédito, principalmente para a classe média.
Especialistas como Jeff Patzlaff sugerem estratégias para quem deseja comprar um imóvel, recomendando investimentos em ativos de renda fixa com retorno superior a 12% ao ano, em vez da tradicional poupança. O planejamento financeiro se mostra crucial para quem ambiciona conquistar a tão sonhada casa própria, navegando por um cenário econômico em constante transformação.
