A GCB Investimentos, especializada na estruturação e distribuição de operações de crédito no mercado de capitais, estruturou um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) para financiar o Family House Jockey (FH Jockey), projeto residencial de alto padrão localizado no Jardim Everest, no distrito do Morumbi, zona sul de São Paulo.
A operação oferece remuneração de CDI + 5,50% ao ano, com pagamento mensal de juros, vencimento previsto para novembro de 2029 e investimento mínimo de R$ 1.000, por meio da plataforma eletrônica da GCB, regulada pela CVM nos termos da Resolução CVM 88.
Projeto de alto padrão e reposicionamento do “novo Morumbi”
O empreendimento consiste em um condomínio horizontal com sete casas unifamiliares geminadas. As residências terão áreas privativas entre 430 m² e 612 m², distribuídas em quatro pavimentos, incluindo rooftop, com foco em personalização e soluções de infraestrutura como preparação para elevador e ar-condicionado.
O valor geral de vendas (VGV) estimado é de R$ 47 milhões, voltado ao público de alta renda.
A tese imobiliária do FH Jockey está alinhada a um movimento de reposicionamento do eixo Morumbi–Cidade Jardim. A região, historicamente associada a grandes lotes e baixa liquidez, passa a atrair projetos mais compactos, com alto padrão construtivo, maior segurança e melhor eficiência de capital — dinâmica observada por incorporadoras e investidores atentos à reprecificação urbana do chamado “novo Morumbi”.
O projeto também se beneficia de um entorno consolidado, com ampla oferta de infraestrutura e serviços de alto padrão, incluindo instituições de ensino, centros de compras e clubes tradicionais.
Estrutura da operação e mitigação de riscos
A estruturação do CRI foi desenhada para financiar a conclusão das obras, com liberação de recursos em tranches, de acordo com a evolução físico-financeira do projeto.
No início da operação, o empreendimento já apresentava avanço de obra superior a 15%, com mais de R$ 3 milhões investidos com capital próprio pelos sócios antes da entrada do crédito — fator relevante na análise de risco e no alinhamento de incentivos.
O custo de construção foi avaliado em aproximadamente R$ 7 mil por metro quadrado, totalizando cerca de R$ 21 milhões, com entrega estimada para abril de 2027.
A operação prevê ainda a possibilidade de amortizações parciais antecipadas, sem incidência de multa, caso haja entradas de recursos provenientes de vendas, estratégia adotada para reduzir a duration e mitigar o impacto financeiro dos juros ao longo do projeto.
Os sócios do empreendimento somente terão acesso aos recursos da sociedade de propósito específico após a quitação integral da dívida.
Garantias e governança
Em termos de garantias, o CRI conta com:
- Alienação fiduciária dos imóveis e das cotas da SPE;
- Cessão fiduciária dos recebíveis das vendas;
- Aval pessoal e corporativo dos sócios e controladores.
Além disso, todos os pagamentos aos fornecedores e prestadores de serviço são executados pela própria GCB, mitigando o risco de uso indevido dos recursos.
“O mercado imobiliário brasileiro vive um momento em que projetos bem localizados, com produto aderente à demanda e governança robusta, encontram no mercado de capitais uma alternativa eficiente ao crédito bancário tradicional. Nosso papel é estruturar operações que equilibrem retorno, risco e disciplina financeira ao longo de todo o ciclo do projeto”, afirma Victor Moura, diretor de DCM da GCB Investimentos.
O FH Jockey é desenvolvido por sócios com histórico consolidado no mercado imobiliário paulistano, com execução técnica acompanhada por empresa terceirizada especializada, indicada pela GCB.
Mercado de capitais ganha espaço no funding imobiliário
A transação se insere em um movimento mais amplo de uso de CRIs estruturados sob a Resolução CVM 88 para financiar projetos imobiliários de pequeno e médio porte, especialmente aqueles fora do radar dos grandes bancos, mas com fundamentos sólidos, liquidez comprovada e perfil de risco controlado.
Ao todo, a GCB já possui 13 projetos imobiliários financiados com essa estrutura.
Sobre a GCB
Fundada em 2009, a GCB é uma empresa especializada no mercado financeiro e de capitais, com foco em investimentos, consultoria financeira, wealth management, antecipação de recebíveis, originação, securitização e distribuição de operações de crédito.
Com mais de 15 anos de experiência, a empresa já operou mais de R$ 2 bilhões e atende a uma base superior a 200 mil clientes. A GCB integra o Grupo GCB, que inclui a gestora GCB Capital, a fintech Adiante, a plataforma de investimentos em crédito privado (app GCB) e a GCB Sports.
