Segundo a última divulgação da FGV, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) de fevereiro de 2026 registrou alta de 0,30% na sua média, tendo influência da desaceleração em São Paulo.
“Os números relativamente estáveis em capitais como São Paulo não refletem, necessariamente, queda na demanda por imóveis para locação, mas podem indicar um mercado com maior normalização de preços após um período de forte alta. Mesmo em mercados aquecidos, os preços elevados não se mantêm descolados por muito tempo do valor que o consumidor está disposto a pagar. Com isso, temos que o comportamento esperado para os aluguéis em 2026 é de menor volatilidade nas taxas mensais, mas sem indicativo de queda no acumulado em 12 meses”, avalia Matheus Dias, economista do FGV IBRE.
Entre janeiro e fevereiro de 2026, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) registrou aumento mensal dos aluguéis em todas as capitais analisadas, embora com sinais de desaceleração em parte delas. Entre as cidades que apresentaram aceleração nos preços, Belo Horizonte liderou a alta, com avanço de 0,97%, a maior variação entre as capitais pesquisadas. Já no Rio de Janeiro, os aluguéis registraram elevação média de 0,63% no período.
Por outro lado, duas capitais apresentaram perda de ritmo na comparação mensal. Em São Paulo, a desaceleração foi mais evidente: a variação passou de 0,63% em janeiro para apenas 0,03% em fevereiro, indicando quase estabilidade nos preços. Situação semelhante ocorreu em Porto Alegre, onde os aluguéis avançaram 0,19% em fevereiro, abaixo da alta de 0,78% registrada em janeiro.
Na análise interanual, que compara os últimos 12 meses, o mercado de locação residencial perdeu força em três das quatro capitais observadas. A única exceção foi Porto Alegre, que apresentou movimento contrário ao das demais cidades.
O caso mais expressivo de desaceleração ocorreu em Belo Horizonte. A taxa acumulada em 12 meses caiu de 12,71% em janeiro para 8,15% em fevereiro de 2026, mostrando perda relevante de fôlego após um período de forte valorização dos aluguéis.
Em São Paulo, o movimento também foi significativo. A variação interanual recuou de 5,64% para 2,76%, reforçando a percepção de arrefecimento no ritmo de reajustes no maior mercado imobiliário do país.
No Rio de Janeiro, a desaceleração seguiu padrão semelhante ao observado na capital paulista. A taxa em 12 meses caiu de 9,98% em janeiro para 7,85% em fevereiro, indicando que, embora os preços continuem subindo, o ritmo de aumento vem diminuindo.
Já Porto Alegre apresentou comportamento distinto. Após registrar queda de 1,74% na taxa acumulada em 12 meses, a capital gaúcha passou para alta de 0,82%, mostrando reversão de tendência no mercado de locação local.
No geral, os dados indicam que o mercado de aluguéis nas principais capitais brasileiras segue em terreno positivo, porém com clara perda de intensidade em parte das cidades, sinalizando um possível processo de acomodação após os fortes reajustes observados nos últimos anos.
O que é o IVAR? Sua funcionalidade e importância
O IVAR é calculado a partir de dados reais de contratos de aluguel residencial nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. Essas informações são coletadas diretamente com empresas do setor imobiliário, oferecendo um retrato mais fiel dos valores efetivamente pagos pelos inquilinos. Ou seja, o índice não se baseia em anúncios ou estimativas, mas em contratos reais firmados no mercado.
Ele pode ser um grande aliado na profissionalização do setor imobiliário, ajudando tanto administradoras quanto proprietários a tomar decisões que contribuam para reduzir judicializações. No entanto, sem visibilidade, muitos profissionais continuam se guiando por referências como o IGP-M, consideradas desatualizadas para o segmento residencial. A falta de informação sobre o IVAR acaba sendo um obstáculo para a modernização e a eficiência do mercado de locação no país.
Além disso, enquanto parte dos profissionais do setor imobiliário segue utilizando índices mais voltados ao setor comercial, como o próprio IGP-M, o IVAR traz um olhar mais ajustado à realidade das locações residenciais. Com ele, administradoras e proprietários podem tomar decisões mais estratégicas e até mesmo evitar judicializações relacionadas a reajustes abusivos ou mal embasados.
*Coluna escrita por Rui das Neves, administrador de empresas, investidor e possui vasta experiência no como incorporador imobiliário.
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