Lançado em janeiro de 2022 pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), o IVAR, Índice de Variação de Aluguéis Residenciais ainda é desconhecido por grande parte da população. Apesar de ser uma ferramenta valiosa para monitoramento mais próximo dos aluguéis residenciais no Brasil, o IVAR ainda é pouco conhecido. Um dos principais motivos é a falta de divulgação por parte da mídia tradicional, que praticamente ignorou a criação e o potencial do índice desde seu lançamento.
O IVAR é calculado a partir de dados reais de contratos de aluguel residencial nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. Esses dados são coletados diretamente com empresas do setor imobiliário, oferecendo um retrato mais fiel dos valores efetivamente pagos pelos inquilinos. Ou seja, o índice não se baseia em anúncios ou estimativas, mas nos contratos reais firmados no mercado.
Ele poderia ser um grande aliado na profissionalização do setor imobiliário, ajudando tanto administradoras quanto proprietários a tomar decisões que ajudem a ter menos judicializações. Mas, sem visibilidade, muitos profissionais continuam se guiando por referências IGPM, que seriam, digamos assim, desatualizadas para classe residencial. A falta de informação sobre o IVAR acaba sendo um obstáculo para a modernização e eficiência do mercado de locação no país.
Por que o IVAR é mais confiável do que outros índices?
O principal diferencial do IVAR é sua capacidade de acompanhar as flutuações de preços em um mesmo imóvel ao longo do tempo. Isso significa que é possível observar com mais precisão as renegociações, reajustes e novos contratos, algo que os índices mais tradicionais, como o IGP-M, não conseguem captar com a mesma eficiência, especialmente no segmento residencial.
Além disso, enquanto muitos profissionais do setor imobiliário continuam utilizando índices desatualizados ou mais voltados ao setor comercial, como o próprio IGP-M, o IVAR traz um olhar mais ajustado à realidade das locações residenciais. Com ele, administradoras e proprietários podem tomar decisões mais estratégicas e até mesmo evitar judicializações relacionadas a reajustes abusivos ou mal embasados.
Qual é a variação atual do IVAR?
Segundo a última divulgação da FGV, o IVAR subiu 1,02% em junho de 2025, acumulando uma variação de 5,54% nos últimos 12 meses. Esse desempenho representa uma forte desaceleração frente ao mesmo período do ano anterior, quando o índice registrava alta de 10,66% em 12 meses.
De acordo com o economista Matheus Dias, do FGV IBRE, “a variação dos aluguéis tem mostrado sensibilidade ao nível restritivo das taxas de juros”. Com a Selic atual em 15%, acima dos 10,50% registrados em junho do ano passado, a desaceleração do IVAR confirma os impactos do aperto monetário sobre o setor de locações.
Como o IVAR se comportou nas principais capitais?
Entre maio e junho de 2025, o IVAR apresentou movimentos distintos entre as quatro capitais monitoradas:
- São Paulo: Reversão expressiva, com o índice passando de -6,02% para 3,28%.
- Porto Alegre: Desaceleração de 3,81% para 0,96%.
- Belo Horizonte: Queda de 4,83% para -1,34%.
- Rio de Janeiro: Recuo de 3,01% para -3,23%, intensificando o movimento de queda.
Esses dados reforçam a heterogeneidade do mercado de locação no país, com variações importantes entre as capitais, influenciadas por dinâmica regional, oferta e demanda específicas e fatores econômicos locais.
Qual o impacto da taxa de juros sobre o mercado de aluguéis?
O comportamento do IVAR tem refletido diretamente a política monetária adotada no Brasil. Segundo Matheus Dias, os indicadores de vendas de imóveis e concessão de crédito imobiliário especialmente aqueles com taxas de mercado – indicam que a demanda por compra de imóveis segue mais forte do que a de locação, mesmo com juros elevados.
Nesse sentido, o mercado de aluguel residencial parece responder de forma mais sensível ao aumento da Selic, o que pode ser explicado pelo perfil financeiro dos inquilinos, mais suscetíveis às variações no custo de vida e no crédito. Com a elevação dos juros, torna-se mais difícil manter reajustes elevados, o que reduz o ritmo de alta dos aluguéis.
Coluna escrita por Rui das Neves, administrador e incorporador
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