O financiamento de imóveis usados no Brasil, através do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), sofreu uma drástica redução nos últimos meses devido a decisões do governo voltadas para favorecer a aquisição de imóveis novos. Dados da Caixa Econômica Federal revelam que houve uma queda significativa de 85% na concessão de crédito para imóveis antigos apenas nos últimos dois meses. Essa mudança afetou especialmente os cotistas do fundo com renda superior a R$ 8 mil, onde a redução foi ainda mais acentuada, alcançando 98% entre maio e outubro.
O FGTS desempenha um papel crucial como fonte de financiamento para a compra da casa própria, oferecendo empréstimos com juros mais baixos. Programas como o Minha Casa, Minha Vida (MCMV) são destinados a famílias com renda mensal de até R$ 8 mil, possibilitando a aquisição de imóveis de até R$ 350 mil. Além disso, a modalidade Pró-Cotista, voltada para cotistas do FGTS com renda superior, permite o financiamento de imóveis com valor até R$ 1,5 milhão. No entanto, recentes restrições impactaram o acesso a estas opções para imóveis usados.
Por que o Financiamento de Imóveis Usados Caiu Tanto?
A inclusão de imóveis usados nas opções de financiamento do MCMV ocorreu pela primeira vez durante o governo de Jair Bolsonaro, sendo mantida pelo governo atual, liderado por Luiz Inácio Lula da Silva. Inicialmente, a ideia era utilizar os 11,4 milhões de unidades habitacionais vagas no país, conforme dados do Censo de 2022, para combater o déficit habitacional, estimado em 6,2 milhões de moradias. Entretanto, o financiamento de usados se mostrou mais popular do que o previsto, especialmente entre famílias de maior renda.
Em 2023, as moradias usadas representaram 29,32% de todos os financiamentos feitos com recursos do FGTS, um aumento significativo em relação a 2022, quando o percentual era de 13,25%. Isso levou o Ministério das Cidades a repensar a estratégia, visando equilibrar o consumo de recursos do FGTS, que estavam se direcionando mais para os usados, desbalanceando o orçamento e alertando o setor da construção civil.
Quais São as Novas Regras para Financiamento de Imóveis Usados?
Com o objetivo de ajustar esse desbalanceamento, o governo introduziu restrições para a compra de imóveis usados em 2023. Os subsídios, que antes eram mais generosos para a aquisição de usados, foram reduzidos. Em abril e agosto, medidas adicionais foram implementadas, restringindo o acesso ao financiamento de usados para famílias com renda superior a R$ 4,4 mil. Agora, compradores de usados na faixa 3 do MCMV precisam dar uma entrada mínima de 50% nas regiões Sul e Sudeste, e de 30% nas demais áreas do país.
No Programa Pró-Cotista, as restrições são ainda mais rígidas: apenas cotistas com renda inferior a R$ 12 mil podem financiar imóveis usados, exigindo uma entrada mínima de 50%. Além disso, o limite de valor para imóveis usados que podem ser financiados foi reduzido de R$ 350 mil para R$ 270 mil.
O Que Diz o Governo Sobre as Mudanças?
O ministro das Cidades, Jader Filho, afirma que as alterações têm o objetivo de manter a sustentabilidade da política habitacional. Ele enfatiza a necessidade de gerar equilíbrio entre a oferta de novas construções, que potencializa a criação de empregos e renda, e a disponibilidade de imóveis usados, que muitas vezes são a única opção em certas regiões.
A redução no orçamento do Pró-Cotista dentro do FGTS também é uma preocupação, dado que ele poderia servir como alternativa para quem foi afetado pelas limitações no financiamento com recursos da poupança. O ministro sugere que uma discussão mais ampla sobre alternativas de financiamento habitacional seja necessária, dado que o FGTS não consegue mais absorver toda a demanda existente no país.