Por muitos anos, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) no Brasil foram vistos como instrumentos de baixo risco, voltados a investidores que buscavam renda mensal e previsibilidade. A própria legislação, até pouco tempo atrás, restringia o uso de endividamento direto, justamente para preservar esse perfil mais conservador.
A propaganda mais usada pelo mercado antigamente era “FIIS não tem dívida“
Mas algumas situações foram ocorrendo:
Em 12 de dezembro de 2023, o art. 42 da Lei Federal nº 14.754, apesar de permitir que os fundos de investimento imobiliário constituam ônus reais sobre imóveis de sua titularidade ou prestem fiança, aval, aceite ou se tornem coobrigados nas dívidas contraídas, a CVM no dia 22 de fevereiro de 2024 vedou essa prática até que o conflito com a Resolução CVM nº 175 seja resolvido.
A Comissão de Valores Mobiliários publicou um ofício circular que proíbe a alavancagem dos fundos de investimento imobiliário. Desta forma, diz o ofício circular 01/2024, a matéria deverá ser regulamentada pela CVM e os fundos imobiliários não podem utilizar a faculdade prevista em lei até que haja a alteração do Anexo Normativo III da Resolução CVM nº 175. Resumindo, ainda não está cristalino o assunto.
Mas nossos gestores sempre foram criativos, e inicialmente, o primeiro fundo a perceber brecha da legislação foi o BRCR11 e vários anos depois, essa pratica começou a ganhar corpo, em especial a partir de 2020, quando o mercado passou a conviver com juros historicamente baixos. Essa estratégia foi bem recebida por outros gestores e amplamente apoiados pelos influencers do setor, principalmente os “conflitados”, que ajudaram a acalmar as críticas e divisões de opiniões com os investidores.
Com esse crédito mais barato, muitos fundos viam a chance de acelerar aquisições, expandir portfólios e aumentar a distribuição de dividendos. Nesse cenário, surgiram os primeiros movimentos mais relevantes de alavancagem nos FIIs , ou seja, a utilização de dívidas ou estruturas financeiras para potencializar os investimentos..
Porque a alavancagem é INDIRETA? Como funciona na prática?
Como um fundo não pode “financiar” um imóvel diretamente (como um CPF ou CNPJ) com um financiamento tradicional, gerando seus gravames devidamente registrados no RGI do imóvel, portanto, digamos assim, não pode fazer uma dívida DIRETA .
Mas o fundo pode alienar alguns de seus próprios recebíveis que estão no portfólio da sua carteira, para utilizar esse capital na compra de um imóvel sem gravames (livre e desimpedido). Essa operação é executada à vista (nesse exemplo didático) e sua dívida adquirida, pode ser quitada com a própria renda do novo imóvel. Isso é simplesmente uma dívida INDIRETA.
Ou o fundo pode adquirir um imóvel já financiado com gravames registrados em nome desse vendedor e assumindo seus pagamentos. Imóvel agora é do fundo, mas o devedor oficial perante o RGI ainda é o antigo, assim também configura-se uma dívida INDIRETA
Em todos os casos, a lógica é a mesma: usar o capital de terceiros para ampliar o retorno dos cotistas.
Os problemas que começaram a aparecer
O cenário mudou a partir de 2021, quando a taxa Selic voltou a subir de forma acelerada. O que antes era dívida barata se transformou em custo elevado, pressionando a rentabilidade de vários fundos. Alguns gestores passaram a enfrentar dificuldades para rolar passivos ou manter o mesmo nível de dividendos prometido aos cotistas.
Além do impacto financeiro, surgiram outros problemas:
- Maior risco de inadimplência, especialmente em fundos de recebíveis imobiliários (CRIs) alavancados.
- Queda na previsibilidade dos rendimentos, que é justamente um dos principais atrativos dos FIIs.
- Descasamento dos índices de rendimentos dos recebimentos e pagamentos das dívidas.
- Desconfiança dos investidores, muitos deles pessoas físicas que viam os fundos como alternativa segura.
- Impacto na liquidez, com cotas de fundos mais expostos à alavancagem sofrendo forte desvalorização em momentos de estresse.
Um debate sempre em aberto
Hoje, a alavancagem segue sendo tema de forte debate no setor. De um lado, gestores defendem que, usada com prudência, ela amplia a eficiência dos fundos e permite maior diversificação de portfólio. De outro, críticos alertam que o excesso de dívidas aproxima os FIIs de ativos de maior risco, descaracterizando sua proposta original.
A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e a B3 têm acompanhado de perto o tema, buscando sempre equilibrar inovação e segurança para o investidor.
O especialista em investimentos Bernardes Sanches, responsável pela canal Vai pelos Fundos diz que:
“Algo que é muito ignorado pelos investidores de FIIs, é o nível de endividamento dos fundos da sua carteira. È bom lembrar: alavancagem em si não é o problema e na realidade pode ajudar a trazer um retorno melhor. Entretanto essas dívidas precisam ser bem dosadas e estruturadas com cautela para não se tornarem impagáveis “
Alavancagem nos FIIs marcou uma virada na história do setor
O movimento de alavancagem marcou uma nova fase na história dos fundos imobiliários. Se, de um lado, abriu caminho para estratégias mais sofisticadas, de outro trouxe riscos inéditos para uma classe de ativos até então associada à previsibilidade. Em linha com a tese do Sanches, o desafio daqui para frente será encontrar o ponto de equilíbrio entre crescimento e segurança, para que os FIIs continuem cumprindo seu papel como porta de entrada de milhões de brasileiros no mercado de capitais. Já ouvi de outros players do mercado expressarem publicamente que um percentual de até 20% seria uma “divida saudável”.
Eu pessoalmente, sempre fui contra a alavancagem, mas atualmente até entendo que se for necessário, digamos assim, em “uma operação rápida”, para aproveitar um bom negócio, mas pra ser quitada logo após com uma subscrição pode ser benéfica para o fundo.
Outro assunto que pode convergir pra este tema, seria sobre a obrigatoriedade de distribuição dos 90% dos lucros acumulados semestralmente.
Até hoje sou a favor da redução da distribuição obrigatória de 90% para 80%, (ou pouco menos desde que passe por assembleia para avaliação dos cotistas) e de semestral para anual, dando mais flexibilidade para os gestores reforçarem caixa, para poder adquirir ativos com recursos próprios, diminuindo a necessidade de sucessivas e gigantes subscrições. Bom, mas isso é assunto para um futuro artigo.
*As opiniões transmitidas pelo colunista são de responsabilidade do autor e não refletem, necessariamente, a opinião da BM&C News.
