Sob os impactos da pandemia de Covid-19, os Fundos Imobiliários sofreram com a desvalorização de suas cotas no ano de 2021. Como se não bastasse, a alta da taxa de juros também ajudou a criar um cenário pessimista para os FIIs, principalmente para os Shoppings, que tiveram que lidar com um volume menor de vendas e desconto no aluguel aos lojistas.
No entanto, à medida em que a vacinação avançou, o panorama apresentou uma melhora, mas a curva de juros continuou lá em cima. Com isso, surge a dúvida se o ano de 2022 tende a trazer um resultado mais positivo para os fundos do setor.
Em entrevista à BM&C News, Walter Fogolin Filho, Head de Produtos de Investimentos da InvestSmart, explica que é preciso ficar atento: “Com a Selic finalizando o ano a 9,25%, e a projeção do Boletim Focus em 11,5% [para o ano que vem], a atratividade dos FIIs se perde. Por mais que seja um investimento líquido, com rendimento mensal na conta, existe uma volatilidade, apesar de ser menor do que o da Bolsa de Valores”.
O Head complementa que, com isso, existe a possibilidade de variação no preço e a atratividade de risco atribuído menor do que no mercado de juros: “Neste contexto de alta, tem um movimento natural dos investidores quererem migrar para a renda fixa, mas existem produtos que podem gerar uma atratividade interessante em 2022”.
Já para Daniel Alberini, economista e gestor de fundos da CTM Investimentos, o ciclo de alta das taxas de juros no Brasil deverá estar concluído em 2022, reduzindo o potencial impacto de novas desvalorizações das cotas do setor de shoppings.
“Além disso, a retomada da atividade econômica e o fim da pandemia devem beneficiar bastante o segmento, com redução dos descontos de aluguéis e a procura de novos inquilinos por espaços, tanto para escritórios comerciais como para lojas em shopping centers. Ou seja, um ótimo potencial de retorno para o investidor de médio e longo prazo”, aponta Alberini.
AS DIFICULDADES DO SETOR
Manter as lojas e os imóveis ocupados durante a pandemia foi, sem dúvidas, um dos maiores obstáculos para os shoppings. Além disso, o economista Daniel Alberini ressalta o impacto da mudança de hábito dos consumidores e também das empresas, que sentiram os reflexos da restrição de circulação das pessoas e do home office. Apesar do cenário, o especialista cita que o momento atual não traz grandes dificuldades.
Já o Head Walter Fogolin pontua que o principal obstáculo é a volta do consumo, além dos dados econômicos, como a projeção do PIB negativo, retração na economia brasileira e desemprego elevado.
“O grande desafio do setor está vinculado ao processo de recuperação da economia brasileira. Se 2022 for realmente de contração, isso pode impactar consideravelmente a indústria de fundos de shoppings”, explica o especialista.
Em contrapartida, é importante observar que o mercado sempre antecipa os movimentos. Se a partir do ano que vem for observado um cenário melhor, a indústria pode começar a se mexer e a cota dos fundos apresentar uma valorização.
O QUE LEVAR EM CONSIDERAÇÃO
Ambos os especialistas concordam que vale a pena investir em Fundos Imobiliários do setor de shoppings como forma de diversificação de um portfólio de investimentos, desde que seja respeitando o perfil de cada investidor.
“Com isso em mente, é preciso fazer uma boa análise na qualidade dos ativos que o fundo possui, observar o valor do aluguel mensal versus o valor da cota que o fundo negocia e, claro, ter ciência do prazo do investimento da mesma forma como se estivesse comprado um imóvel realmente”, aponta o economista Daniel Alberini.
O Head de Investimentos Walter Fogolin Filho explica que o principal ponto, ao entrar neste tipo de investimento, é entender qual o nível de aversão a risco e possuir conhecimento do mercado: “É importante não olhar para um único setor. Fundos de ‘papel’ costumam ser mais resilientes, fundos de lajes corporativas podem trazer mais resiliência para uma carteira”.
De acordo com o especialista, os fundos de shoppings sofreram bastante, o que traz um valor patrimonial das cotas como um ponto atrativo: “E, com isso, pode proporcionar um processo de valorização mais interessante. O melhor caminho para o processo é buscar conhecimento”.
OS MELHORES FIIS
O gestor de fundos Daniel Alberini traçou os fundos de shoppings que podem ser considerados boas oportunidades os investidores: “Eu destacaria o Parque Dom Pedro (PQDP11) de Campinas, o Hedge Brasil Shopping (HGBS11) e o XP Malls (XPML11) como uma boa composição deste setor de shopping”.
Em lajes corporativas, Alberini destaca o BRCR11 do BTG e o HGRE11, que são fundos com uma gestão mais ativa do portfólio.
“Além destes, também possuem potencial interessante, e incluiria como fonte de diversificação, um FIP de energia eólica, PPEI11, composto por quatro usinas solares. Ele é isento de IR tanto no ganho de capital, quanto no recebimento de proventos. Aqui é uma excelente alternativa para investidores que desejam compor seu portfólio imobiliário e com foco em renda”.
AS ELEIÇÕES NA MIRA
O cenário eleitoral de 2022 gera incertezas para o mercado. Com isso em mente, o Head Walter Fogolin explica que o contexto de dúvidas traz oscilações para a Bolsa de Valores e, consequentemente, para os fundos imobiliários também.
“Esse é um processo natural e esperado pelo mercado. No entanto, é possível que a gente observe bastante os impactos a partir do segundo trimestre, quando as campanhas efetivamente começarem e o mercado começar a precificar um pouco mais”, pontua.
O gestor de fundos Alberini diz que isso ocorre porque os investidores odeiam as incertezas que as eleições trazem: “Quando ficar claro quem serão os candidatos, e quais suas políticas econômicas, o grau de dúvida vai sendo reduzido e, com isso, também a volatilidade do mercado financeiro”.
O economista ainda traça que, em função do grande ajuste observado nos preços dos ativos brasileiros nos últimos seis meses, é possível que muito do risco eleitoral já esteja precificado: “O que, em nosso entendimento, abre uma excelente janela de oportunidade para os investidores que conseguirem pensar além das eleições”.
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