No mês de setembro de 2024, o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) apresentou um desempenho preocupante, registrando sua pior marca desde novembro de 2022. Este mês foi marcado por quedas significativas em todos os segmentos dos fundos imobiliários, destacando-se especialmente os fundos de “tijolo”. Este termo se refere a carteiras que investem em imóveis físicos, tais como shoppings e lajes corporativas. As variações negativas no período chegam perto dos 5%, impactando fortemente a confiança dos investidores.
Um dos principais fatores que contribuíram para esse cenário foi a decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central de retomar o ciclo de alta da taxa básica de juros, a Selic. Para muitos investidores, a alta de 0,25 ponto percentual, atingindo 10,75% ao ano, trouxe apreensão quanto a novos ajustes futuros. A Selic elevada representa maiores desafios para os fundos de investimento atrelados ao mercado real, especialmente os imobiliários, que acabam por sentir mais intensamente os efeitos dessa mudança.
Fundos Imobiliários de Tijolo: Como Eles São Impactados pela Alta da Selic?
A elevação dos juros afeta diretamente os fundos de imobiliário de “tijolo”. Uma Selic em dois dígitos encarece o crédito, dificultando o financiamento de novos empreendimentos e retardando a expansão de ativos imobiliários. Além disso, os imóveis na carteira desses fundos veem seu valor patrimonial reduzido, pressionando seus desempenhos.
Jefferson Honório, sócio da Brio Investimentos, explica que a alta nos juros intensifica a queda de valor dos fundos, pois a natureza de gerar renda perpétua dos imóveis é afetada pela elevação das taxas. Como o valor desses ativos é projetado a longo prazo, qualquer aumento nos juros tem um impacto mais negativo e imediato.
Fundos de Papel: Uma Alternativa em Meio à Turbulência?
Ao contrário dos fundos de tijolo, os fundos de papel, que investem em títulos de crédito do setor imobiliário, estão em uma situação menos desfavorável. Estes fundos possuem uma relação diferente com a Selic devido à natureza dos ativos financeiros que compõem suas carteiras. Os títulos pós-fixados, por exemplo, ao serem atrelados ao CDI, podem até se beneficiar em momentos de alta dos juros.
- Recebíveis Imobiliários: Apesar das turbulências, este segmento teve a menor desvalorização, de 1,90%.
- Galpões Logísticos: Perderam 2,52%, mas expectativas são de melhoras devido a futuras reduções na vacância.
- Shoppings Centers: Estes sofreram uma queda de 4,63%, mas ainda apresentam bom potencial de crescimento.
O Que Esperar dos Fundos Imobiliários em 2024?
Artur Carneiro, sócio fundador da Éxes, mantém um tom otimista em relação aos fundos de “papel” que indexam seus ativos ao CDI. A visão sem dúvida abre possibilidade de retornos interessantes à medida que o cenário de juros elevados tende a se consolidar. No entanto, ele aponta que o momento também traz oportunidades para todos os segmentos devido à reavaliação dos valores dos ativos.
Carolina Borges, analista da EQI Research, está otimista com os fundos de crédito que possuem riscos de médio e baixo grau. Entre os segmentos de tijolo, Borges vê potencial de crescimento, destacando o forte desempenho dos shoppings no primeiro trimestre de 2024. Ela ainda pontua que os galpões logísticos devem se estabilizar, com um número menor de vacâncias à vista.
Quais São as Áreas Mais Promissoras para Investir?
Os corredores estratégicos como o Itaim Bibi e Faria Lima em São Paulo continuam sendo a preferência na alocação de recursos, devido à alta demanda. A expectativa é que a redução da vacância nas regiões mais distantes ainda exija tempo, mas a recuperação tende ser promissora conforme os portfólios se expandem.
Assim, enquanto alguns setores enfrentam um cenário desafiador, outros veem a situação como uma chance de ajustes e crescimento. A chave será a estratégia de cada investidor frente ao contexto econômico em transformação.
