O mercado imobiliário brasileiro enfrenta um desafio estrutural: a disposição da população em adquirir imóveis segue em queda e atingiu, no primeiro trimestre de 2025, o menor patamar desde 2019. Os dados são do relatório Raio-X FipeZap, que monitora a percepção e as expectativas dos potenciais compradores.
Segundo o levantamento, apenas 37% dos entrevistados manifestaram interesse em adquirir um imóvel nos próximos três meses, percentual que contrasta com os picos observados entre 2020 e 2021, quando a taxa ultrapassava 50%, impulsionada pelos juros historicamente baixos e pelo desejo de moradia mais adequada durante a pandemia.
Tipo de imóveis adquirido
A pesquisa Raio-X FipeZap do 1º trimestre de 2025 revela uma clara preferência dos compradores por imóveis usados. Entre os respondentes que adquiriram imóveis nos últimos 12 meses, 75% optaram por unidades usadas, contra apenas 25% que escolheram imóveis novos.
Apesar de ainda ocupar a maior fatia, a participação dos usados apresentou queda em relação ao trimestre anterior, quando havia alcançado 83%. Ainda assim, a procura por imóveis de segunda mão se mantém bem acima da média histórica da pesquisa, que gira em torno de 60%. Esse movimento pode estar relacionado a fatores como preços mais acessíveis, maior oferta em regiões consolidadas e a possibilidade de negociação direta com os vendedores.
Objetivo dos imóveis adquiridos
Outro aspecto relevante do levantamento Raio-X FipeZap está ligado à finalidade da compra. O estudo aponta que a maioria dos compradores (69%) adquiriu o imóvel para uso próprio, tendo a moradia como principal motivação. Já 31% declararam a aquisição como investimento.
Dentro desse grupo de investidores, a geração de renda por meio do aluguel predominou como principal estratégia (67%), enquanto a revenda após valorização futura foi mencionada por 33% dos participantes.
Esse dado reforça a importância do mercado de locação como atrativo para investidores, em um contexto de juros mais altos e de maior seletividade nas decisões de compra.
Apesar de o mercado imobiliário brasileiro ter registrado o maior número de lançamentos para um 1º semestre desde o início da série histórica da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), em 2006, o mesmo relatório já mostra desaceleração no 2º trimestre.
Crédito escasso freia o sonho da casa própria
Colaborando para esse cenário, segundo o estudo, o acesso cada vez mais difícil e caro ao crédito tem sido o principal obstáculo para quem deseja comprar um imóvel. A queda no saldo da poupança reduz os recursos disponíveis para empréstimos pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que financia majoritariamente imóveis de médio e baixo padrão.
O esfriamento da intenção de compra vem sendo registrado de forma consistente desde 2022. Com isso, muitos potenciais compradores adiam decisões de investimento, enquanto o mercado imobiliário sente a diminuição da demanda e uma mudança no perfil de quem consegue financiar. Sem ampliação do crédito, o setor deve enfrentar um período de menor dinamismo e escolhas mais cautelosas por parte dos compradores.
A combinação dos juros básicos elevados da economia, que estão a 15% desde junho estabelecido pelo Banco Central, com a própria ata do Copom salientando que devem permanecer nesse patamar por um bom tempo, resulta na restrição de crédito e na perda de poder aquisitivo das famílias da classe média e abaixo, o que tem limitado o apetite dos consumidores. Além disso, fatores como a instabilidade econômica e a valorização acumulada dos preços dos imóveis acima da renda média das famílias criam barreiras adicionais para novos entrantes no mercado.
Cenário para o setor de imóveis preocupa construtoras
Ainda sobre o estudo do Raio-X FipeZap, o recuo na intenção de compra preocupa construtoras e incorporadoras, que já vêm readequando seus lançamentos para faixas de preço mais acessíveis e explorando nichos de demanda, como imóveis compactos e habitações de interesse social. Ao mesmo tempo, cresce a participação de investidores que buscam imóveis para locação, especialmente diante da alta dos aluguéis em grandes centros urbanos.
Por mais que o MCMV (programa de habitação federal do governo do Brasil) sempre tenha oferecido condições melhores que os créditos convencionais, e tenha tido seu orçamento do FGTS ampliado em R$ 10 bilhões, tornando o orçamento da Habitação em 2025 o maior da história do fundo, superando os R$ 132 bilhões aprovados em 2024, segundo dados da Agência Gov, a medida possivelmente não conseguirá reverter a queda da concessão de crédito, devido especificamente à qualidade do risco das faixas mais baixas.
Coluna escrita por Rui das Neves, administrador e incorporador
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