Os fundos imobiliários (FIIs) sempre foram tema recorrente em conversas sobre investimentos, especialmente devido à sua popularidade crescente. O boca-a-boca, junto com indicações de assessorias e corretoras, contribuiu para a projeção de que o segmento deve ganhar 600 mil novos investidores este ano, segundo o Santander. No entanto, antes de seguir qualquer “dica campeã”, é importante entender que o cenário mudou significativamente desde o início do ano.
O IFIX, índice que mede o desempenho dos FIIs na B3, subiu 15,5% em 2023 e atingiu uma máxima histórica de 3.424 pontos em abril de 2024. Isso aconteceu durante um ciclo de queda da Selic, que caiu de 13,75% para 10,75% em oito meses, com mais um corte em maio para 10,50%. Contudo, em junho, o ciclo de corte de juros foi interrompido e a taxa deve permanecer em 10,5% até o fim do ano, ou até dezembro de 2025, segundo o Itaú BBA.
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Essa mudança de ambiente resultou em uma queda de 1% no IFIX em junho. Ainda assim, o índice acumulou um ganho de 1% no semestre. Sem a queda dos juros, os gestores e investidores de FIIs terão que ser mais seletivos.
A mudança de foco do mercado agora é clara: os FIIs de tijolos, que investem em imóveis físicos, estão em desvantagem em relação aos FIIs de papel, que investem em títulos como os CRIs. Juros altos esfriam o crescimento econômico, afetando negativamente os FIIs de tijolos devido à redução do consumo e demanda por espaços comerciais. Em contrapartida, FIIs de papel atrelados ao CDI ganham atratividade com a Selic alta.
A comparação entre o retorno dos FIIs e a taxa Selic é crucial. Se um fundo paga um rendimento de 9% ao ano, torna-se menos atrativo em comparação com a Selic a 10,5%. Isso pode fazer com que o valor da cota do fundo caia no mercado. Além dos dividendos, é importante considerar a evolução do valor da cota e a qualidade dos ativos.
Outro ponto de atenção é o volume de ofertas públicas de FIIs, que chegou a R$ 20 bilhões no primeiro semestre de 2024. Com a estagnação da Selic, esse volume pode diminuir, oferecendo menos opções aos investidores.
A inadimplência é outro risco a ser considerado, tanto de inquilinos quanto de emissores de CRIs. Casos recentes incluem inadimplências de empresas como WeWork e redes de supermercados, afetando negativamente os FIIs.
Apesar das turbulências, especialistas afirmam que os FIIs ainda são uma boa opção para diversificação. O IFIX teve um ganho de 1% no primeiro semestre, comparado à queda de 7,6% do Ibovespa. O número de investidores em FIIs continua a crescer, com uma média de 40 mil novos investidores pessoa física por mês.
Para quem deseja investir, é crucial pesquisar bem, avaliar a consistência dos dividendos, a evolução do valor da cota e a qualidade dos ativos. Com paciência e uma visão de longo prazo, ainda é possível encontrar bons ativos no mercado de FIIs.