Em recente decisão, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) abordou a questão da mora em contratos de promessa de compra e venda de imóveis. A discussão surgiu a partir de contratos firmados em 1988, que utilizavam o salário mínimo como indexador de correção monetária. A decisão foi motivada por uma ação revisional de contratos, na qual os promitentes compradores buscavam uma nova avaliação dos imóveis e o refinanciamento das dívidas.
Os contratos em questão foram celebrados entre uma associação de compradores e uma imobiliária. Devido à instabilidade econômica da época, os contratos previam a possibilidade de adotar novos indexadores ou recalcular parcelas para manter o equilíbrio econômico. No entanto, o tribunal de origem decidiu que o uso do salário mínimo como indexador era vedado, substituindo-o e desconsiderando a mora dos compradores.
Qual foi o entendimento do STJ sobre a mora e os encargos contratuais?
No STJ, a imobiliária argumentou que a ilegalidade de um encargo acessório, como o indexador de correção monetária, não deveria afastar a mora. A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, destacou que o STJ já havia decidido em casos anteriores que a mora em contratos bancários não é afastada pelo reconhecimento de encargos abusivos. Esse entendimento foi aplicado também aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis.
A ministra enfatizou que a correção monetária serve apenas para atualizar o valor aquisitivo da moeda, sem representar um gravame ao devedor. Ela afirmou que a ausência de correção monetária poderia resultar em enriquecimento sem causa do devedor, o que não é permitido. Assim, a mora só poderia ser afastada se os compradores tivessem sido excessivamente onerados, o que não foi constatado no caso em questão.
Como a decisão do STJ impacta futuros contratos de compra e venda?
A decisão do STJ estabelece um precedente importante para futuros contratos de compra e venda de imóveis. Ao afirmar que a mora não pode ser afastada apenas pela ilegalidade de um encargo acessório, o tribunal reforça a importância de manter o equilíbrio econômico dos contratos. A correção monetária, portanto, deve ser vista como um mecanismo de preservação do crédito, garantindo que as partes não sejam injustamente beneficiadas ou prejudicadas.
Essa decisão também destaca a necessidade de atenção ao elaborar contratos, especialmente em relação aos indexadores de correção monetária. As partes devem buscar alternativas que sejam juridicamente válidas e que mantenham o equilíbrio contratual, evitando futuras disputas judiciais.
Quais são as implicações para os compradores e vendedores de imóveis?
Para os compradores, a decisão do STJ significa que a expectativa de revisão judicial para descaracterizar a mora pode não ser uma estratégia viável, a menos que haja comprovação de ônus excessivo. Já para os vendedores, a decisão oferece uma proteção adicional, garantindo que a correção monetária seja aplicada como forma de preservar o valor do crédito.
Em suma, a decisão do STJ reforça a importância de cláusulas contratuais claras e equilibradas, além de destacar a necessidade de mecanismos de correção monetária que sejam juridicamente válidos. As partes envolvidas em contratos de compra e venda de imóveis devem estar cientes dessas diretrizes para evitar litígios futuros e garantir a segurança jurídica das transações.
