A alta recente dos índices de correção em contratos imobiliários já começa a impactar diretamente o comportamento do comprador e reacende um movimento conhecido do setor: o aumento dos distratos, mesmo em um cenário de mercado aquecido.
Em abril, o INCC avançou 1,04%, enquanto o IGPM registrou alta próxima de 2,4%, com variações ainda mais agressivas em índices correlatos. Para o advogado especializado em distratos imobiliários Antonio Carlos Tessitore, o momento exige atenção. “Se a gente traçar uma média de um cenário considerado normal, o INCC pode chegar a algo como 4% a 5% ao ano. E agora entram os meses em que historicamente há mais pressão, com os dissídios da construção entre junho e julho.”
Nos contratos de apartamentos na planta, corrigidos mensalmente pelo INCC, o efeito é direto no fluxo financeiro do comprador. As parcelas pagas durante a obra sobem continuamente, assim como o saldo devedor que será financiado na entrega das chaves. “O comprador vê a prestação subir mais do que esperava e, no fim, o saldo para financiamento fica muito maior. Em muitos casos, ele não consegue aprovação no banco.”
Esse descompasso entre planejamento inicial e custo real tende a se refletir em rescisões contratuais. “Historicamente, quando o INCC entra em trajetória de alta, os distratos acompanham. O custo cresce e o comprador não consegue sustentar o contrato até o fim”, afirma Tessitore.
No mercado de terrenos e loteamentos, o impacto pode ser ainda mais severo. Os contratos costumam ser corrigidos pelo IGPM e, em grande parte dos casos, são financiados diretamente com a loteadora, em prazos longos que chegam a 10, 12 ou até 15 anos. “Você tem contratos de 120, 150 parcelas. Em um único mês, a prestação pode subir perto de 3%. É um aumento muito difícil de absorver no longo prazo.”
O cenário ganha uma camada adicional com mudanças recentes no Minha Casa Minha Vida. A ampliação do programa, que passou a contemplar imóveis de até R$ 600 mil, com aumento das faixas de renda e entrada de novos bancos no financiamento, como o Itaú Unibanco, tende a ampliar o acesso ao crédito e estimular novos lançamentos.
Na prática, isso reforça o movimento de aquecimento do mercado, mas não elimina a pressão dos índices. Como os contratos também estão sujeitos a esses reajustes setoriais, o comprador entra com mais facilidade, mas pode enfrentar um custo crescente ao longo da obra. “O mercado está aquecido, com expectativa de crédito mais acessível. Mas a inflação setorial encarece os contratos, inclusive os já assinados. Isso gera um conflito direto e aumenta o risco de distratos”, diz.
Com custos pressionados por fatores globais, como a instabilidade geopolítica e o encarecimento de insumos, o setor passa a conviver com duas forças simultâneas: expansão do crédito e aumento real dos contratos. A depender da trajetória dos índices nos próximos meses, a tendência é de avanço consistente nas rescisões, recolocando os distratos no centro do debate imobiliário.
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