A Reforma Tributária aprovada no Brasil começa a redesenhar a forma como diversas atividades econômicas serão tributadas no país e o mercado de locação de imóveis está entre os setores que entram no radar das mudanças.
A substituição dos tributos atuais pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) altera de forma relevante a tributação sobre receitas de aluguel, especialmente em estruturas mais organizadas de exploração imobiliária.
Segundo o advogado tributarista Mateus Pontalti, sócio do escritório Feitosa Rodrigues Pontalti, o novo modelo amplia o alcance da tributação sobre operações econômicas e pode impactar diretamente investidores que hoje operam com relativa eficiência tributária.
“A reforma parte de uma lógica de tributação mais ampla sobre atividades econômicas. Isso faz com que a locação de imóveis deixe de ser analisada apenas sob a ótica do imposto de renda e passe a ser inserida em um sistema de tributação sobre consumo, o que pode elevar a carga tributária em determinados cenários“, explica.
Reforma tributária: nova tributação pode alcançar pessoas físicas
Embora a regra geral seja de que pessoas físicas não sejam contribuintes do IBS e da CBS, a legislação prevê hipóteses em que isso pode ocorrer.
De acordo com Pontalti, pessoas físicas que explorem atividade imobiliária de forma mais estruturada podem ser enquadradas como contribuintes. Há dois critérios principais: quem possui mais de três imóveis destinados à locação e aufere receita anual superior a R$ 240 mil com aluguéis; ou quem, mesmo locando um único imóvel, supera R$ 288 mil de receita anual. Fora dessas hipóteses, a pessoa física permanece sujeita apenas ao Imposto de Renda, nos moldes atuais.
Na prática, o enquadramento pode representar uma mudança relevante na carga tributária.
“Quem se enquadra nesse perfil paga hoje imposto de renda com alíquota nominal de 27,5% sobre os aluguéis. Com a reforma, passará a recolher também IBS e CBS, cuja alíquota combinada tende a ficar em torno de 8,4%. Ou seja, um acréscimo relevante que precisa ser considerado no planejamento“, destaca.
Pessoa jurídica pode ganhar ou perder eficiência
Outro ponto sensível é a estruturação da atividade por meio de pessoas jurídicas, prática comum entre investidores imobiliários. Nesse caso, a sujeição ao IBS e à CBS será, em regra, obrigatória. No entanto, se essa estrutura será mais ou menos eficiente do que a tributação na pessoa física depende de múltiplos fatores.
“Não existe uma resposta única. Em muitos casos, a constituição de uma pessoa jurídica pode reduzir a carga tributária global. Em outros, pode gerar custos adicionais relevantes. Tudo depende do volume de receitas, da estrutura societária e da forma de exploração dos imóveis“, explica.
O tributarista ressalta que a análise não pode se limitar ao IBS e à CBS. Um exemplo é o ITBI: a Constituição prevê imunidade desse imposto quando um imóvel é integralizado ao capital social de uma empresa, mas essa imunidade pode não se aplicar quando a atividade preponderante da sociedade for justamente a locação ou compra e venda de imóveis, questão cujos contornos o STF ainda está definindo no Tema 1348. Há também a tributação de lucros e dividendos, que precisa ser considerada na análise.
“A decisão de estruturar o patrimônio via pessoa jurídica envolve variáveis que vão muito além do IBS e da CBS. O planejamento precisa ser feito de forma integrada, considerando todos os custos tributários e não tributários“, afirma.
Reforma tributária no radar: mudança exige revisão de estratégias
Para Pontalti, o impacto central da reforma tributária não está apenas na criação de novos tributos, mas na mudança de lógica do sistema. O IBS e a CBS funcionam como um imposto sobre valor agregado, modelo que difere estruturalmente dos tributos que hoje incidem sobre a locação de imóveis.
Na prática, isso significa que a atividade de locação passa a ser analisada dentro de uma cadeia tributária mais ampla. Quem for contribuinte do IBS e da CBS poderá aproveitar créditos sobre despesas realizadas na atividade, como reformas, serviços de manutenção e outros custos vinculados aos imóveis, abatendo esse montante do tributo devido sobre os aluguéis recebidos.
“No modelo atual, a pessoa jurídica que recolhe PIS e Cofins pelo regime cumulativo paga uma alíquota de 3,65% sobre a receita de aluguel, mas sem direito a nenhum crédito. Com o IBS e a CBS, a alíquota será maior, em torno de 8,4%, mas funciona de forma diferente: o IBS e a CBS cobrados nas etapas anteriores, como na prestação do serviço de reforma, viram crédito que pode ser abatido do tributo devido sobre os aluguéis“, afirma.
Compreender essa lógica é, para o especialista, o ponto de partida para qualquer decisão patrimonial bem fundamentada no novo cenário tributário.
