Quem está comprando um imóvel na planta já ouviu a frase clássica: “as parcelas serão corrigidas pelo INCC”. Pois é, mas é interessante que a maioria das pessoas assina o contrato sem entender exatamente o que isso significa ou, depois de assinar, pela ânsia de comprar o imóvel, vai pesquisar o que seriam “essas letras”.
O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), pode parecer apenas mais um índice técnico, mais voltado para os envolvidos no setor, mas, na prática, ele tem impacto direto no bolso de quem investe ou sonha com a casa própria.
Calculado mensalmente pela Fundação Getulio Vargas (FGV), o INCC mede a variação dos custos da construção civil no Brasil. Diferente de índices mais conhecidos, como o IPCA, que mede a inflação do consumo das famílias, e do CUB, que mede o custo básico dos materiais da construção civil, o INCC foca exclusivamente na realidade das obras.
Apesar de este artigo apresentar o INCC da média nacional, existem os estaduais e, em algumas cidades em expansão ou de grande procura, há também esse índice local.
Mas, em todos, ele responde a uma pergunta simples: “quanto está ficando mais caro construir um imóvel?”
O índice acompanha três grandes grupos de custos.
O primeiro é o de materiais e equipamentos, que inclui itens básicos como cimento, aço, tijolos, fios elétricos, louças e tintas.
O segundo é o de mão de obra, que reflete salários, benefícios, encargos trabalhistas e reajustes negociados em convenções coletivas.
O terceiro grupo envolve serviços, como projetos, instalações, manutenção de máquinas e etapas técnicas da obra.
A importância do INCC aparece principalmente nos contratos de imóveis comprados na planta. Durante o período de construção, as parcelas costumam ser corrigidas por esse índice.
A lógica das construtoras é simples: se o custo da obra sobe, o valor pago pelo comprador também precisa acompanhar essa alta. Após a entrega do imóvel e das chaves, o INCC geralmente deixa de ser aplicado e, a partir daí, o saldo devedor passa a ser corrigido por outros índices, como IPCA ou IGP-M, conforme definido em contrato. Mesmo assim, o impacto acumulado do INCC durante a obra já estará embutido no valor final.
Em momentos de aquecimento econômico, o INCC costuma acelerar. Falta de mão de obra qualificada, aumento no preço de insumos básicos ou até problemas globais na cadeia de suprimentos podem pressionar o índice. Em alguns períodos recentes, como na pandemia, o INCC chegou a subir bem acima da inflação oficial,
surpreendendo compradores que não haviam previsto esse cenário no planejamento financeiro.
Quando o setor imobiliário desacelera, o índice tende a perder força, mas dificilmente fica estável por muito tempo. Como a construção civil depende de diversos fatores, câmbio, commodities, política salarial e crédito, o INCC costuma ser mais volátil, em termos percentuais, do que outros indicadores de preços.
Em resumo, o INCC não é vilão nem herói: ele é um retrato bastante fiel do custo de construir no Brasil.
INCC e a Selic
Em um olhar simples, um incauto pode pensar: “a Selic está bem mais alta, então construir está ótimo”. Porém, é preciso ter mais dados e analisar um período maior, devido a termos passado por mudanças de governos e pelo período de pandemia, com anomalias nos conceitos imobiliários e alterações na oferta de trabalhadores.
Olhe com muita atenção a relação entre INCC, Selic e IPCA e suas variações percentuais também ao longo dos últimos anos.
Vamos juntos a uma reflexão entre o INCC e a não menos importante “mão de obra”.
Um dos fatores que vem sendo apontado por empresários do setor como agravante para a escassez de mão de obra na construção civil é a distorção criada por políticas de transferência de renda mal calibradas ou com interesses eleitoreiros camuflados. Na prática, há dificuldade crescente em contratar serventes, pedreiros e auxiliares, porque parte relevante dessa força de trabalho opta por não se vincular formalmente para não correr o risco de perder benefícios sociais, como o Bolsa Família. Embora o programa tenha papel importante no combate à pobreza extrema, a ausência de uma transição eficiente entre assistencialismo e produtividade formal acaba gerando efeitos colaterais relevantes: redução da oferta de mão de obra, pressão salarial artificial e queda de produtividade devido ao atraso de prazos de entrega.
Esse cenário afeta todo o setor, mas atinge de forma desproporcional as pequenas e médias construtoras regionais, que não possuem escala financeira para absorver aumentos inconstantes de custos nem capacidade de competir com grandes grupos por não conseguirem manter quadros efetivos de trabalhadores qualificados nas lacunas das obras. O resultado é um ciclo negativo, no qual obras atrasam, margens são comprimidas e investimentos são postergados ou cancelados, penalizando tanto o empreendedor quanto o consumidor final.
Para o comprador, o principal ponto é informação. Entender como o índice funciona, acompanhar sua evolução e simular diferentes cenários é essencial para evitar surpresas e tomar decisões mais conscientes em um dos investimentos mais importantes da vida.
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