O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que compradores que desistirem da aquisição de um imóvel ou terreno terão direito à devolução imediata dos valores pagos. A decisão, considerada a mais relevante desde a criação da Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018), limita a retenção pelas construtoras em até 25% e reforça a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) nos contratos de compra e venda de imóveis.
O entendimento foi firmado pela ministra Nancy Andrighi, relatora do Recurso Especial nº 2.106.548/SP, e uniformiza a jurisprudência sobre o tema, que há anos gerava divergências entre compradores e incorporadoras. Na prática, o julgamento encerra a possibilidade de que o consumidor espere anos para reaver valores após rescindir o contrato e cria um novo padrão para o mercado imobiliário.
Por que a decisão é relevante
O setor imobiliário vive um novo ciclo de compras e desistências. O aumento do crédito nos últimos anos, aliado à alta dos juros, tem levado muitos consumidores a rescindir contratos. Segundo levantamento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), cerca de um em cada quatro contratos de imóveis na planta foi distratado em 2024.
Antes da decisão, compradores que desistiam da compra podiam esperar até três anos para receber parte dos valores pagos — em muitos casos, bem inferiores ao montante desembolsado. Agora, a devolução deve ser imediata, e a retenção máxima fica limitada a 25%.
Principais pontos definidos pelo STJ
- Devolução imediata dos valores pagos, sem parcelamento;
- Retenção máxima de 25%, independentemente do tipo de imóvel;
- Taxa de fruição só pode ser cobrada se o imóvel tiver sido efetivamente utilizado;
- Prevalência do Código de Defesa do Consumidor sobre a Lei dos Distratos.
Especialista destaca equilíbrio nas relações contratuais
Para o advogado Antônio Carlos Tessitore, especialista em Direito Imobiliário e sócio da Tessitore Advocacia, a decisão reafirma um entendimento já consolidado nos tribunais brasileiros e busca equilibrar as relações entre construtoras e consumidores. “O STJ não inovou com esse entendimento. A decisão apenas consolidou uma linha jurisprudencial já pacificada há décadas, muito antes da Lei do Distrato”, explicou o especialista. Segundo ele, ao garantir a devolução mínima de 75% dos valores pagos, o Tribunal reconhece a vulnerabilidade do consumidor e reforça sua proteção em situações de desistência motivadas por fatores imprevistos, como perda de emprego, reprovação de financiamento ou problemas de saúde.
Tessitore lembra ainda que a decisão não implica prejuízo às incorporadoras. “Nos contratos de imóveis na planta, o distrato geralmente ocorre antes da entrega das chaves. O imóvel retorna à incorporadora já valorizado, podendo ser revendido a preço de mercado, o que compensa eventuais perdas e reafirma a justiça da restituição ao consumidor”, conclui.
