O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que compradores que desistirem da aquisição de um imóvel ou terreno terão direito à devolução imediata dos valores pagos. A decisão, considerada a mais relevante desde a criação da Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018), limita a retenção pelas construtoras em até 25% e reforça a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) nos contratos de compra e venda de imóveis.
O entendimento foi firmado pela ministra Nancy Andrighi, relatora do Recurso Especial nº 2.106.548/SP, e uniformiza a jurisprudência sobre o tema, que há anos gerava divergências entre compradores e incorporadoras. Na prática, o julgamento encerra a possibilidade de que o consumidor espere anos para reaver valores após rescindir o contrato e cria um novo padrão para o mercado imobiliário.
Por que a decisão é relevante
O setor imobiliário vive um novo ciclo de compras e desistências. O aumento do crédito nos últimos anos, aliado à alta dos juros, tem levado muitos consumidores a rescindir contratos. Segundo levantamento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), cerca de um em cada dez contratos de imóveis na planta foi distratado em 2024. O índice acumulado em 2024 fica em 10,5%.
Antes da decisão, compradores que desistiam da compra podiam esperar até três anos para receber parte dos valores pagos — em muitos casos, bem inferiores ao montante desembolsado. Agora, a devolução deve ser imediata, e a retenção máxima fica limitada a 25%.
Principais pontos definidos pelo STJ
- Devolução imediata dos valores pagos, sem parcelamento;
- Retenção máxima de 25%, independentemente do tipo de imóvel;
- Taxa de fruição só pode ser cobrada se o imóvel tiver sido efetivamente utilizado;
- Prevalência do Código de Defesa do Consumidor sobre a Lei dos Distratos.
Especialista destaca equilíbrio nas relações contratuais
Para o advogado Antônio Carlos Tessitore, especialista em Direito Imobiliário e sócio da Tessitore Advocacia, a decisão reafirma um entendimento já consolidado nos tribunais brasileiros e busca equilibrar as relações entre construtoras e consumidores. “O STJ não inovou com esse entendimento. A decisão apenas consolidou uma linha jurisprudencial já pacificada há décadas, muito antes da Lei do Distrato”, explicou o especialista. Segundo ele, ao garantir a devolução mínima de 75% dos valores pagos, o Tribunal reconhece a vulnerabilidade do consumidor e reforça sua proteção em situações de desistência motivadas por fatores imprevistos, como perda de emprego, reprovação de financiamento ou problemas de saúde.
Tessitore lembra ainda que a decisão não implica prejuízo às incorporadoras. “Nos contratos de imóveis na planta, o distrato geralmente ocorre antes da entrega das chaves. O imóvel retorna à incorporadora já valorizado, podendo ser revendido a preço de mercado, o que compensa eventuais perdas e reafirma a justiça da restituição ao consumidor”, conclui.