Por Carlos Castro*
A busca pela casa própria nunca foi simples, mas em 2025 o dilema ganhou novos contornos. A Selic está em 15% ao ano e o crédito imobiliário encareceu, enquanto as vendas de novas cotas de consórcio devem crescer mais de 20% em 2025, segundo a Associação Brasileira de Administradoras de Consórcio (ABAC). De um lado, o financiamento ficou mais pesado e exige cada vez mais disciplina financeira. Do outro, o consórcio ganhou terreno ao vender a ideia de alternativa sem juros, uma espécie de caminho para quem não quer enfrentar os bancos. Só que nem sempre o que parece mais barato no curto prazo é, de fato, a melhor escolha no longo.
Para ilustrar, vamos a um exemplo prático. Imagine um imóvel de R$ 400 mil. No financiamento tradicional, com prazo de 30 anos, taxa de juros em torno de 10% ao ano e correção pela TR, o comprador precisa dar 30% de entrada — ou seja, R$ 120 mil à vista. O valor financiado cai para R$ 280 mil, com parcelas iniciais entre R$ 2.800 e R$ 3.200, a depender do sistema de amortização escolhido (SAC ou Price). Ao longo de três décadas, o total desembolsado pode superar R$ 700 mil. Já no consórcio, para a mesma carta de crédito de R$ 400 mil, não há entrada. O prazo típico é de 180 meses, com parcelas iniciais na faixa de R$ 1.800 a R$ 2.200, corrigidas anualmente pelo INCC e acrescidas de uma taxa de administração que gira em torno de 20%. Na prática, isso significa desembolsar entre R$ 64 mil e R$ 92 mil só de taxa ao longo do contrato. Além disso, há o risco do crédito não acompanhar a valorização real dos imóveis, obrigando o consorciado a complementar a diferença.
Os índices de correção são determinantes nessa conta. No financiamento, a TR costuma ser baixa ou até nula em cenários de juros menores, trazendo previsibilidade, enquanto o IPCA reflete diretamente a inflação, o que pode explodir o valor das parcelas em momentos adversos. Já no consórcio, o reajuste é pelo INCC, que mede o custo da construção civil. Em anos de alta de materiais e mão de obra, o INCC supera a inflação oficial e encarece as parcelas, como mostrou a FGV, que calcula o índice.
Com a Selic nos atuais patamares elevados, o financiamento imobiliário sofre imediatamente: o custo do crédito sobe, as parcelas ficam mais pesadas e a entrada necessária aumenta. O consórcio, em contrapartida, não depende da Selic, já que o custo está mais ligado à taxa de administração e ao INCC. É por isso que, neste momento, muitos consumidores o enxergam como alternativa mais leve para o bolso. Mas a história muda quando o ciclo dos juros se inverte. Se a expectativa do mercado se confirmar e a Selic cair no ano que vem, o financiamento tende a ficar mais barato, seja pela redução das taxas, seja pela possibilidade de renegociação e portabilidade. Nessa situação, quem entrou em um consórcio pode se ver preso a um produto que perdeu parte do apelo.
A conclusão, portanto, é que existe o produto certo para cada momento de vida e planejamento financeiro. Quem tem urgência em sair do aluguel, conta com uma boa entrada e já tem reserva de emergência para suportar as parcelas pode se beneficiar do financiamento, mesmo em tempos de juros altos — e mais ainda se a Selic cair. Já quem não tem pressa e busca disciplina pode enxergar valor no consórcio, desde que saiba que vai conviver com reajustes do INCC, com a incerteza do prazo de contemplação e com o risco de que o crédito contratado não seja suficiente para comprar o imóvel desejado.
De forma prática, o financiamento oferece como principais vantagens a liberação imediata do imóvel, a previsibilidade de prazo e o uso do FGTS, mas carrega como desvantagens o peso dos juros, a elevação das parcelas em tempos de inflação e a pressão sobre a renda familiar. O consórcio, por sua vez, traz como vantagens a ausência de juros, a disciplina forçada de poupança, também pode usar o FGTS e a chance de antecipar a contemplação com lances, enquanto suas desvantagens estão no custo da taxa de administração em cenário de Selic baixa, na incerteza de quando será contemplado e no risco da carta de crédito não ser suficiente para comprar o imóvel desejado mesmo corrigida pelo INCC.
Comprar um imóvel é uma decisão que mistura razão e emoção, mas é a parte racional que garante a sustentabilidade da escolha. É simulação na ponta do lápis, comparação entre cenários e, acima de tudo, respeito ao seu orçamento e à sua realidade. Não existe solução mágica — existe planejamento bem feito.
*Coluna escrita por Carlos Castro, planejador financeiro pessoal, CEO e sócio fundador da plataforma de saúde financeira SuperRico
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