por Leonardo Branco e L’Inti Faiad
A falta de clareza e assertividade na comunicação do governo federal com os vetos à lei que regulamentou a reforma tributária levou o Ministério da Fazenda a esclarecer que não pretendia tributar os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs), afetando, com isso, um poderoso instrumento de mobilização da renda.
Os vetos se basearam em não haver previsão constitucional para excluir os FIIs da incidência do IBS e da CBS, em um jogo duplo perigoso: ao mesmo tempo que se negou a intenção de tributar, manteve-se a possibilidade da incidência.
Necessário recordar que o mercado dos FIIs é ferramenta importante para o desenvolvimento econômico, social e tecnológico, contribuindo para o financiamento de moradias populares (Minha Casa Minha Vida) e infraestrutura tecnológica (data centers).
Tais fundos se dividem em quatro tipos: (i) de tijolo, focados na aquisição e locação de imóveis; (ii) de papel, que investem em títulos imobiliários; (iii) fundos de fundos, que alocam recursos em outros FIIs; e (iv) hedge funds imobiliários, com maior flexibilidade. Cada modelo pode ser impactado de forma distinta pela nova tributação, dada a diferença entre seus substratos patrimoniais.
As operações mais afetadas incluem alienação, locação, cessão de direitos e arrendamento de imóveis, todas tributáveis pelo art. 4º da LC 214. Assim, embora os rendimentos dos cotistas permaneçam isentos de IR (desde que atendam aos requisitos legais), a tributação das atividades dos FIIs pode reduzir significativamente a distribuição de rendimentos, comprometendo sua atratividade.
A impossibilidade de aproveitamento de créditos do IBS e CBS pelos fundos (art. 209) agrava ainda mais os impactos financeiros. A definição de alíquotas pela União e entes subnacionais adiciona incertezas, criando um ambiente instável para investidores e gestores.
Os FIIs são catalisadores de recursos para projetos de grande porte, como galpões logísticos, edifícios comerciais e habitações populares. Além de democratizar o acesso ao mercado imobiliário, sua tributação impacta geração de empregos, desenvolvimento regional e infraestrutura, pilares do crescimento sustentável do país.
Diante disso, o Congresso Nacional deve analisar os vetos considerando não apenas sua constitucionalidade, mas também os impactos econômicos e sociais. Previsibilidade e segurança jurídica são essenciais para a estabilidade do mercado e o desenvolvimento sustentável do Brasil.
Leonardo Branco – sócio do Escritório DDTax Advocacia Tributária, advogado, professor da Universidade Presbiteriana Mackenzie e doutor em Direito pela USP
L’Inti Faiad – diretor Jurídico da Manatí Capital Management, advogado, professor e doutor em Direito pela USP
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