A Iguatemi (IGTI11) anunciou nesta quinta-feira a aquisição da participação da Brookfield nos shoppings Pátio Paulista e Pátio Higienópolis, em São Paulo. A operação, que envolve um montante de R$ 2,59 bilhões, será paga com 70% do valor à vista e o restante em duas parcelas anuais corrigidas pelo CDI.
O consórcio de compradores inclui, além da Iguatemi, fundos imobiliários e sócios atuais dos empreendimentos, que exerceram o direito de preferência. Com a transação, a Iguatemi passa a deter 24% de participação no Pátio Higienópolis e 10% no Pátio Paulista, consolidando ainda mais seu portfólio de ativos premium.
Investimento com cap rate competitivo
O investimento, que deve demandar cerca de R$ 500 milhões da Iguatemi, representa um cap rate de 7,4% para 2024, considerado atrativo frente aos padrões atuais do mercado. Quando incluídas as receitas de administração dos empreendimentos, o cap rate implícito sobe para 10,0%, com uma Taxa Interna de Retorno (TIR) real estimada em 12,9% ao ano.
Apesar do aumento previsto na alavancagem, que deve atingir cerca de 2 vezes dívida líquida/EBITDA, o nível é considerado saudável mesmo em um cenário de alta dos juros em 2025.
Impactos no curto e longo prazo
A transação não surpreendeu o mercado, uma vez que as negociações já vinham sendo especuladas há meses. No curto prazo, a operação pode provocar ligeira diluição devido à recente correção nos valores de mercado. No entanto, a localização privilegiada e a qualidade dos ativos apontam para uma projeção de geração de valor a longo prazo, especialmente com potenciais expansões na Área Bruta Locável (ABL) dos empreendimentos.