Nos últimos meses, os Fundos Imobiliários (FIIs) no Brasil apresentaram desempenhos divergentes, com os Fundos de Papel, conhecidos por investir majoritariamente em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e outros ativos de renda fixa, se destacando em relação aos Fundos de Tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos. Para ilustrar essas diferenças, a Rio Bravo lançou o Índice Rio Bravo de Fundos Imobiliários (RBIX), um índice que separa os dois tipos de fundos e permite uma análise mais detalhada de seu desempenho.
De acordo com o RBIX, os Fundos de Papel tiveram uma performance positiva de 6,8% nos últimos 12 meses, enquanto os Fundos de Tijolo apresentaram um crescimento mais modesto de 0,8% no mesmo período. Em contraste, o IFIX, o principal índice de fundos imobiliários do Brasil, subiu 2,7% nos últimos 12 meses, refletindo a performance geral dos fundos imobiliários, sem distinguir os tipos de fundos.
Fundos de Papel se beneficiam da alta da Selic
Os Fundos de Papel, em sua maioria, são compostos por ativos de renda fixa e, por isso, se beneficiam diretamente da alta da taxa Selic. Isso ocorre porque muitos desses ativos estão atrelados ao CDI, o que garante uma rentabilidade mais alta conforme os juros aumentam. No entanto, Isabella Pereira de Almeida, gestora de fundos imobiliários da Rio Bravo, alerta que, apesar dos bons rendimentos, é crucial que os investidores realizem uma avaliação cuidadosa, pois os devedores desses ativos precisam ter capacidade de honrar suas obrigações.
Desempenho dos Fundos de Tijolo
Os Fundos de Tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos como shoppings, galpões logísticos e edifícios corporativos, apresentaram resultados menos expressivos no curto prazo, mas continuam com bons fundamentos, como uma distribuição de rendimentos recorrentes e previsíveis. Segundo Isabella, esses fundos são investimentos de médio e longo prazo e, muitas vezes, perdem valor no mercado devido à alta dos juros. Contudo, o mercado imobiliário continua sólido, com imóveis de qualidade, baixa vacância e alta demanda, principalmente em regiões com potencial de valorização.
Desafios e Oportunidades
Mesmo com o desempenho mais modesto dos Fundos de Tijolo, há oportunidades para os investidores. A expectativa do fim do ciclo de aperto monetário e a possibilidade de redução das taxas de juros têm impulsionado a performance dos FIIs. Além disso, os fundos de tijolo estão negociando com um desconto de 17% em relação ao valor patrimonial, enquanto os fundos de recebíveis estão com deságio de 9%. Esse cenário torna o momento atual uma excelente oportunidade para quem busca renda passiva e ganho de capital no médio prazo.
Mudanças no IFIX e RBIX
Em maio, o IFIX passou por um rebalanceamento de sua carteira, com a troca de quatro fundos dentro do índice. Esse rebalanceamento resultou em um aumento da exposição da carteira ao segmento de FIIs de multiestratégia, que passou de 5,9% para 7,5% da carteira. O índice continua com maior exposição aos Fundos de Tijolo (52%) e aos FIIs de CRI (37%), com 11% voltados para FOFs/Fundos multiestratégia. O RBIX, que segue a mesma metodologia do IFIX, também será divulgado mensalmente e fornecerá uma análise detalhada da performance dos fundos imobiliários com base nas classificações de Fundos de Tijolo e Fundos de Papel.
