O mercado de fundos imobiliários (FIIs) no Brasil passa por um momento de transformação. Após anos de expansão acelerada, o setor agora enfrenta uma fase de consolidação, marcada por fusões entre gestoras e o encerramento de fundos menores. Segundo Eddie Kobori, da Fami Capital, essa concentração pode aumentar a eficiência e a governança, mas traz o risco de reduzir a diversidade e limitar as opções para investidores.
Hoje, o Brasil conta com quase 500 fundos listados, um número expressivo quando comparado ao mercado norte-americano. No entanto, Kobori destaca que apenas os fundos maiores conseguem garantir liquidez e segurança em um ambiente cada vez mais competitivo. “A projeção é que, em 5 a 10 anos, o mercado de FIIs no Brasil seja dominado por cerca de 15 a 20 gestoras líderes”, afirma Kobori.
Essa mudança estrutural reflete uma resposta natural a um mercado saturado. As fusões visam fortalecer as gestoras e otimizar recursos, ao mesmo tempo em que elevam o padrão de governança e eficiência operacional — fatores considerados essenciais em tempos de incerteza econômica.
Risco fiscal: a isenção dos FIIs pode estar com os dias contados?
Em meio a esse processo de consolidação, outro tema preocupa o investidor: a manutenção da isenção fiscal sobre os rendimentos dos FIIs. Embora a isenção ainda esteja em vigor, o especialista alerta que a discussão sobre sua revisão segue ativa em Brasília. “Apesar de propostas de mudanças, como a MP da renda 133, não terem avançado, a movimentação no Congresso e no governo para tentar tributar dividendos é constante”, destaca Kobori.
O cenário fiscal do país, pressionado pela busca de novas fontes de arrecadação, pode colocar a tributação dos dividendos dos FIIs novamente em pauta. Mesmo com a criação dos Fiagros em 2021, que trouxe certa blindagem política por meio da força da bancada do agronegócio, o risco de mudança permanece real. “A isenção completa pode não se manter a médio e longo prazo”, avalia o especialista. “O governo precisa de receitas, e o investidor deve considerar esse risco na sua estratégia.”
Como se proteger em um ambiente de incertezas
Para investidores que desejam mitigar riscos diante de um possível cenário de tributação e concentração do mercado, Kobori recomenda diversificação e acompanhamento próximo das mudanças legislativas.
“Manter-se informado sobre as propostas em discussão no Congresso pode fazer a diferença na hora de tomar decisões”, aconselha.
A diversificação, segundo o especialista, deve incluir ativos com diferentes níveis de risco e retorno, capazes de oferecer proteção contra volatilidade e mudanças na política fiscal. Ele também ressalta que os investidores não devem ignorar fundos menores, que podem oferecer estratégias diferenciadas e retorno potencialmente superior, desde que bem avaliados.
Taxa de juros e o impacto sobre a atratividade dos FIIs
Além das questões fiscais, o nível elevado das taxas de juros é outro fator que pressiona o desempenho dos fundos imobiliários. Em um ambiente de Selic alta, investidores tendem a migrar para alternativas de renda fixa, reduzindo a atratividade dos FIIs no curto prazo.
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“A mudança nas condições econômicas pode forçar os investidores a reconsiderar suas estratégias, principalmente em um cenário onde as taxas de juros estão em ascensão”, reforça Kobori.
Mesmo assim, ele destaca que os FIIs continuam sendo importantes instrumentos de diversificação, especialmente para quem busca renda passiva e exposição ao mercado imobiliário sem a necessidade de aquisição direta de imóveis.
Um mercado em transição
O futuro dos fundos imobiliários no Brasil tende a ser mais concentrado, regulado e competitivo. Para os investidores, o desafio será equilibrar segurança e rentabilidade em um ambiente onde fusões, política fiscal e juros altos moldam o novo cenário do setor.
“A tendência pode ser positiva para a eficiência do mercado, mas o investidor precisa entender o que isso significa para suas opções e riscos”, conclui Eddie Kobori.