Questões sobre os rendimentos de fundos imobiliários vieram à tona após a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) informar ao mercado que a distribuição de dividendos dos fundos imobiliários não pode exceder o lucro contábil. O caso tem como base um processo em andamento do fundo Maxi Renda (MXRF11), na qual é gerido pela XP e administrado pelo BTG Pactual.
Após votação, o colegiado, que analisou as demonstrações financeiras do MXRF11 entre os anos de 2014 e 2020, entendeu que o Maxi Renda não poderia distribuir mais dividendos do que o lucro acumulado. Com isso, em caso de prejuízo contábil, não haveria repasse ou o rendimento gerado pela carteira deveria ser pago ao cotista em forma de amortização do patrimônio.
Anteriormente, a administração do fundo distribuía os rendimentos aos cotistas baseado no lucro caixa do Maxi Renda, mesmo quando esses valores excedessem o lucro contábil. Desse modo, era usado como amortização ou como devolução do capital aplicado pelos cotistas.
Um dos problemas seria o fim da previsibilidade dos rendimentos nos fundos imobiliários. Com isso, os fundos de tijolos poderiam apresentar prejuízo contábil já no mês de janeiro, segundo essa decisão da CVM, acarretando assim na não distribuição de rendimentos mesmo com o dinheiro dos aluguéis em caixa.
No caso de fundos de tijolo, esse procedimento é realizado todos os anos. Já nos fundos de papel, que têm principalmente certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), a inflação é um dos maiores impactos.
O que assusta o mercado é que essa decisão seja válida para todos os outros fundos imobiliários. Até o momento, é um processo exclusivo apenas no FII MXRF11.
O Maxi Renda é um dos maiores fundos imobiliários do mercado em número de investidores, chegando a quase 500 mil cotistas.
Vale ressaltar que a decisão ainda não é definitiva. O órgão administrativo ainda pode voltar atrás do parecer, uma vez que o BTG já registrou pedido recorrendo ao colegiado.
A Lei 8.668 de 1993, determina a obrigatoriedade de distribuição aos cotistas do valor mínimo de 95% dos lucros recebidos pelo fundo para que haja isenção tributária.
Além disso, exige que o lucro seja apurado no chamado “regime de caixa”, que tem como base o resultado financeiro. Com isso, para o administrador, deveriam ser consideradas as despesas e receitas que passaram pelo caixa.
Posicionamento da CVM
Por meio de um comunicado, a CVM anunciou que, embora a decisão sobre a mudança de distribuição de dividendos seja no fundo MXRF11, pode também aplicar-se aos demais fundos de investimento imobiliário que tenham características similares ao do caso analisado em questão.
Ainda, o órgão destacou que sua decisão não é impeditivo para que os fundos distribuam aos cotistas valores superiores ao lucro líquido contábil.
“Com base na decisão do Colegiado, os fundos imobiliários têm discricionariedade para definir os valores a serem distribuídos aos cotistas. Entretanto, ao apresentarem suas demonstrações financeiras, devem reconhecer adequadamente a segregação dos valores distribuídos entre rendimentos e amortização de capital.”, disse a CVM no documento.
Além disso, o órgão ressaltou que a recente decisão do colegiado está sujeita a pedido de reconsideração pelo gestor e administrador do fundo – XP e BTG Pactual.
Nesta terça-feira, a CVM suspendeu, a decisão sobre a distribuição de dividendos do fundo, mas ressaltou que a suspensão vale somente até o julgamento do pedido de reconsideração da decisão apresentado pelo BTG Pactual.
O que dizem os especialistas
Gabriel Teixeira, analista de fundos imobiliários da Ativa Investimentos, destacou que, assim como o fundo de tijolo, outro segmento que poderia ser bastante afetado é o fundos de fundos.
“Esses fundos compram cotas de outros fundos de investimentos, e com isso eles precisariam obter a valorização dessas cotas para poder distribuir os rendimentos”, explicou em entrevista ao portal BM&C News.
Guilherme Carter, especialista em fundos imobiliários, disse que, para controlar a insegurança do mercado, caberia à CVM publicar um texto claro com toda a decisão, de modo a acalmar os ânimos do mercado.
Além disso, o especialista afirmou que, antes de mudar qualquer estratégia de investimento, é necessário ter conhecimento sobre os ativos e buscar um profissional especializado.
Com isso, Teixeira reforçou que o ideal é que os investidores não tomem decisões precipitadas.
“Aqui na Ativa e também em conversa com gestores de mercado, a gente acredita que a CVM vá voltar atrás com relação a isso, diante de toda a incerteza e dado também todo os impactos negativos que essa decisão poderia gerar na indústria de fundos imobiliários como um todo”, avaliou.
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