A GCB Investimentos, especializada na estruturação e distribuição de operações de crédito no mercado de capitais, estruturou um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) para financiar o Family House Jockey (FH Jockey), projeto residencial de alto padrão localizado no Jardim Everest, no distrito do Morumbi, zona sul de São Paulo. A operação oferece remuneração de CDI + 5,50% ao ano, com pagamento mensal de juros, vencimento previsto para novembro de 2029 e investimento mínimo de R$ 1.000, por meio da plataforma eletrônica da GCB, regulada pela CVM nos termos da Resolução CVM 88.
O empreendimento consiste em um condomínio horizontal com sete casas unifamiliares geminadas. As residências terão áreas privativas entre 430 m² e 612 m², distribuídas em quatro pavimentos, incluindo rooftop, com foco em personalização e soluções de infraestrutura como preparação para elevador e ar-condicionado. O valor geral de vendas (VGV) estimado é de R$ 47 milhões e voltado ao público de alta renda.
A tese imobiliária do FH Jockey está alinhada a um movimento de reposicionamento do eixo Morumbi–Cidade Jardim. Historicamente associada a grandes lotes e residências de baixa liquidez, a região do entorno do Jockey Club vem atraindo projetos mais compactos, com alto padrão construtivo, maior segurança e melhor eficiência de capital, dinâmica observada por incorporadoras e investidores atentos à reprecificação urbana do chamado “novo Morumbi”.
O projeto também se beneficia de um entorno consolidado, com ampla oferta de infraestrutura e serviços de alto padrão, incluindo instituições de ensino, centros de compras e clubes tradicionais, fatores que sustentam a atratividade e o potencial de valorização da região.
A estruturação do CRI foi desenhada para financiar a conclusão das obras, com liberação de recursos em tranches, de acordo com a evolução físico-financeira do projeto. No início da operação, o empreendimento já apresentava avanço de obra superior a 15%, com mais de R$ 3 milhões investidos com capital próprio pelos sócios antes da entrada do crédito, fator considerado relevante na análise de risco e no alinhamento de incentivos.
O custo de construção foi avaliado em aproximadamente R$ 7 mil por metro quadrado, totalizando cerca de R$ 21 milhões, com entrega estimada para abril de 2027.
A operação prevê ainda a possibilidade de amortizações parciais antecipadas, sem incidência de multa, caso haja entradas de recursos provenientes de vendas, estratégia adotada para reduzir a duration e mitigar o impacto financeiro dos juros ao longo da execução do projeto. Os sócios do empreendimento somente terão acesso aos recursos da sociedade de propósito específico após a quitação integral da dívida.
Em termos de garantias, o CRI conta com alienação fiduciária dos imóveis e das cotas da SPE, cessão fiduciária dos recebíveis das vendas e avais pessoais e corporativos dos sócios e controladores.
“O mercado imobiliário brasileiro vive um momento em que projetos bem localizados, com produto aderente à demanda e governança robusta, encontram no mercado de capitais uma alternativa eficiente ao crédito bancário tradicional. Nosso papel é estruturar operações que equilibrem retorno, risco e disciplina financeira ao longo de todo o ciclo do projeto”, afirma Victor Moura, diretor de DCM da GCB Investimentos.
O FH Jockey é desenvolvido por sócios com histórico consolidado no mercado imobiliário paulistano, e a obra é executada por construtora com mais de 60 empreendimentos concluídos. A execução técnica é acompanhada por empresa terceirizada e especializada indicada pela GCB, reforçando o monitoramento contínuo da operação.
Ademais, todos os pagamentos aos fornecedores e prestadores de serviço do projeto são executados pela própria GCB, mitigando o risco de uso indevido do capital. Essas são características de governança que antes eram vistas apenas em operações com grandes fundos no mercado e, hoje, chegam ao investidor do varejo graças a CVM 88.
A transação se soma a um movimento mais amplo de uso de CRIs estruturados sob a Resolução CVM 88 para financiar projetos imobiliários de pequeno e médio porte, especialmente aqueles fora do radar dos grandes bancos, mas com fundamentos sólidos, liquidez comprovada e perfil de risco controlado, refletindo o interesse crescente de investidores e incorporadores por modelos alternativos de funding. Ao todo, a GCB já possui 13 projetos imobiliários financiados com essa estrutura.
Sobre a GCB
Fundada em 2009, a GCB é uma empresa especializada no mercado financeiro e de capitais, com foco em investimentos, consultoria financeira, wealth management, antecipação de recebíveis, originação, securitização e distribuição de operações de crédito. Com mais de 15 anos de experiência, a empresa já operou mais de R$ 2 bilhões e atende a uma base de mais de 200 mil clientes. A GCB integra o Grupo GCB, que também inclui a gestora GCB Capital, a fintech de antecipação de recebíveis Adiante, a plataforma de investimentos em Crédito Privado (app GCB) e a consultoria para atletas GCB Sports.