A aprovação do PL 1087/2025, convertido na Lei 15.570/25, redesenhou o mapa da tributação da renda no Brasil e reposicionou os Fundos Imobiliários (FIIs) e os FI-Infra no centro das discussões sobre alocação em 2026. A nova legislação institui a tributação de dividendos pagos por empresas a pessoas físicas e investidores não residentes, em valores superiores a R$ 50 mil mensais, com alíquota de 10%, encerrando um ciclo de quase 3 décadas de isenção. Na prática, a mudança pressiona o retorno líquido de estratégias tradicionais baseadas em dividendos corporativos e força o investidor a reavaliar não apenas o rendimento bruto, mas o custo fiscal implícito de cada fluxo de renda.
O novo marco também cria o Imposto de Renda Mínimo, que incide sobre contribuintes com renda anual acima de R$ 600 mil, podendo alcançar até 10% adicionais para rendas superiores a R$ 1,2 milhão ao ano. Essa tributação complementar incide sobre a renda global da pessoa física, com exceção dos ativos que possuem isenção tributária. Nesse contexto, os rendimentos distribuídos por FIIs e FI-Infra ganham relevância estratégica, pois não entram na base de cálculo da renda global e, portanto, não sofrem a incidência da alíquota adicional, preservando o retorno líquido para investidores de alta renda.
Os fundos imobiliários passam, assim, a ocupar uma posição diferenciada dentro da lógica de planejamento patrimonial. Ao não integrarem o cálculo do imposto mínimo adicional, tornam-se instrumentos relevantes para investidores que utilizam a renda mensal como pilar de estratégia de longo prazo. “Os produtos isentos, como FIIs, preservam um fluxo mensal isento para pessoa física, e isso aumenta sua relevância em uma estratégia de investimento para renda. A discussão deixa de ser apenas setorial e passa a ser matemática: qual ativo entrega a melhor relação entre risco, liquidez e eficiência fiscal em 2026?”, questiona Vanessa Faleiros, sócia e Diretora de Operações da Rio Bravo Investimentos. Segundo ela, o foco deixa de estar apenas na classe de ativo e passa a recair sobre a eficiência tributária da carteira como um todo.
Na avaliação de Faleiros, o novo ambiente exige uma atuação mais técnica por parte de assessores e alocadores, que precisarão considerar a carteira global do investidor e suas múltiplas fontes de renda antes de definir a estratégia. “A discussão passa a ser mais sobre eficiência tributária e planejamento de sua carteira”, afirma. Ela destaca ainda que esse diagnóstico mais amplo pode ser decisivo na definição da alíquota adicional efetivamente paga por investidores de alta renda ao longo do ano, reforçando o papel dos ativos isentos como instrumentos de equilíbrio fiscal.
A expectativa do mercado é que 2026 marque um ciclo de reorganização das carteiras, sobretudo entre investidores qualificados, grandes patrimônios e perfis profissionais que dependem de renda recorrente. Com dividendos corporativos pressionados pela nova tributação e com ativos isentos mantendo previsibilidade líquida, a disputa entre classes de renda tende a se intensificar. Mesmo sem criar novos benefícios específicos para os FIIs, a reforma reforça o peso das regras já existentes ao reposicionar esses veículos como peças estratégicas em um ambiente fiscal mais rígido. Para gestores, o movimento natural é a busca por estruturas que entreguem renda previsível após impostos, e os fundos imobiliários se encaixam diretamente nessa lógica.
