O mercado imobiliário (FIIs) apresentou um crescimento significativo ao longo de 2024. A pesquisa Fipezap revelou que o preço dos imóveis cresceu 7,7%, superando a inflação de 4,64%, conforme estimativa para o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). O índice é o maior desde 2013. Além disso, houve um crescimento de 4,1% no setor de construção civil, com a geração de 230 mil novas vagas formais apenas de janeiro a outubro.
Enquanto o setor vive um momento de pujança, o mesmo não acontece para os FIIs, que acumularam desvalorizações que foram de 5,09% (recebíveis imobiliários) a 15,30% (lajes corporativas) ao longo do ano passado. Os fundos de tijolo têm sido os mais afetados.
Segundo Claudio Algranti, CEO da Galoppo, gestora de fundos imobiliários, tem havido um grande descolamento de preços. “As cotas de fundos estão sendo negociadas no mercado secundário a valores muito baixos, como é o caso dos fundos de tijolo. Tem havido um descolamento entre os valores dos portfólios dos fundos e seus custos de produção e isso é um grande ponto de atenção para o mercado de FIIs”, afirma ele.
Fernando Moliterno, Head de desenvolvimento e Portfolio Manager da Galoppo, explica que mais um aumento recente na taxa Selic para 13,25% tem feito com que os investidores olhem mais para o mercado de renda fixa. “Muitas pessoas acabam não olhando para os fundos imobiliários enquanto não sentirem que há de fato uma melhora na economia. Porém, mesmo no cenário atual é possível conseguir ganhos de capital significativos, inclusive em comparação com outros investimentos de renda fixa”, analisa. Atualmente os FIIs de tijolo estão com retorno acima de 10% ao ano e os de papel acima de 13% ao ano.
Enquanto os fundos de papel podem ser vistos como uma opção mais conservadora, já que são ativos com boa liquidez e atrelados à taxa de juros e ao IPCA, os fundos de tijolo podem ser vistos como um bom investimento a longo prazo, já que as cotas são negociadas com bons descontos em relação ao valor patrimonial.
“É muito importante avaliar a qualidade dos ativos que compõem a carteira do fundo. Níveis de vacância e inadimplência são fatores a serem analisados. Em FIIs de tijolo, a principal análise é a adequação dos valores pagos e dos valores de locação em relação ao praticado no mercado. Se os valores estiverem muito descolados, podem haver ajustes importantes ao longo do tempo, o que pode garantir uma boa rentabilidade”, avalia Algranti.
Por fim, ele conclui que a tendência para 2025 ainda é de baixo crescimento por conta da baixa liquidez no mercado e da pouca captação de novos recursos, mas com boa perspectiva para o futuro. “Entendemos que no segundo semestre a liquidez começa a melhorar e inicia-se um novo ciclo de captações com os follow ons dos FIIs existentes”, finaliza Moliterno.
