Os Fundos Imobiliários (FIIs) e Fundos de Investimento em Participação (FIPs) desempenham um papel importante no setor de construção, oferecendo às empresas mecanismos eficientes para a captação dos recursos necessários para suas operações.
Na prática, quando optam por utilizar estes fundos durante o desenvolvimento da obra, construtores e incorporadores podem aproveitar a expertise de empresas especializadas na administração destas estruturas – que ajudam a maximizar os retornos e a garantir a eficiência dos investimentos. Enquanto isso, o construtor foca naquilo que faz de melhor: colocar a obra de pé.
Sobre este tema, a reportagem da BM&C News entrevistou o Head Comercial da Vórtx, Marco Tulio Lima, e a analista de negócios Thayssa Campos. A empresa fornece soluções de infraestrutura para a indústria de fundos, incluindo FIIs e FIPs.
BM&C – Quais são os principais pontos que diferenciam a utilização de um FIP de um FII para o desenvolvimento imobiliário?
Vórtx – Sempre que analisamos uma oportunidade de investimento, consideramos tanto o aspecto do ativo, isto é, em que o fundo irá investir, quanto do passivo, ou seja, quais tipos de investidores teremos.
Procuramos alinhar, especialmente do ponto de vista regulatório e operacional, as necessidades dos investidores com as estratégias de gestão do ativo. Essa abordagem assegura que as operações estejam em conformidade com as regulamentações aplicáveis e atendam tanto às expectativas dos investidores quanto aos objetivos do fundo.
O Fundo de Investimento em Participações possui a característica de permitir que os investidores não apenas comprem participações em empresas, mas também participem ativamente da gestão dessas companhias. Isso é realizado por meio de várias alavancas de influência, como o direito de veto, a indicação de diretores ou conselheiros, e a possibilidade de converter dívidas em ações.
Essas ações permitem que os investidores tenham um papel significativo na direção estratégica da empresa, impactando diretamente a economia real ao contribuir para o desenvolvimento e a governança das companhias em que investem.
Também são levados em consideração alguns aspectos de governança e eficiência tributária na escolha entre o Fundo de Investimento Imobiliário ou um Fundo de Investimento em Participações.
Em termos de governança, ambos os tipos de fundos oferecem estruturas diferenciadas que atendem a necessidades específicas dos investidores, porém, cada um possui características únicas de administração e controle.
No que se refere à eficiência tributária, tanto os FIIs quanto os FIPs beneficiam-se de isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos aos cotistas. Lembrando que quando os FIIs investem em empreendimentos imobiliários nos quais o incorporador, construtor ou sócio detém mais de 25% das cotas do fundo, o fundo deve ser tributado como uma pessoa jurídica, conforme lei 7.997 de janeiro de 1999
Ainda no caso dos FIIs, há uma nuance importante: especialmente naqueles voltados para imóveis destinados a aluguéis, os dividendos são pagos mensalmente. Isso proporciona ao investidor um retorno mensal visível e previsível logo após o desenvolvimento do projeto.
Como as SPEs (Sociedades de Propósitos Específicos) atuam neste contexto?
Vórtx – Frequentemente, ao desenvolver um Fundo de Investimento Imobiliário, são implementadas as Sociedades de Propósito Específico (SPE). A SPE é fundamental para a realização de construções com menos riscos e maior governança.
Estes riscos podem incluir problemas fiscais, complicações na construção ou até acidentes no canteiro de obras. Sem a proteção de uma SPE, todos esses riscos impactariam diretamente o FII.
Durante a construção, é necessário o pagamento mensal de todas as despesas do fundo, que vão desde a compra de materiais básicos como cimento e parafusos até a contratação de serviços que podem variar desde construtoras até fornecedores menores. Isso exige que cada fornecedor passe por um rigoroso processo de análise pelo administrador ou gestor do fundo, o que pode gerar uma burocracia significativa e potencialmente desacelerar o projeto. Por essa razão, recomenda-se frequentemente que gestores estruturem quaisquer construções dentro de uma empresa criada especificamente para esse fim, para facilitar a agilidade e eficiência do projeto.
Normalmente, as obras são iniciadas dentro de uma SPE e, ao final do desenvolvimento, para obter benefícios fiscais relacionados aos dividendos dos aluguéis – caso a construção seja destinada à geração de renda e não à venda – essa SPE é dissolvida.
No Brasil, a desconstituição de uma SPE para um fundo imobiliário é beneficiada pela isenção do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), embora ainda existam algumas discussões jurídicas sobre esse aspecto.
Portanto, podemos dizer que a estratégia de utilização da SPE não apenas acelera o processo de construção, mas também proporciona maior segurança ao fundo de investimento, evitando que a obra seja diretamente associada a ele, o que é uma vantagem significativa.
Quem são os principais clientes que buscam estas estruturas de investimento?
Vórtx – Normalmente são incorporadores, construtores e companhias que possuem expertise específica no setor da construção. Esses profissionais buscam integrar suas operações ao mercado financeiro por várias razões. Uma delas é a busca por maior governança, beneficiando-se de um mercado mais estruturado que proporciona diretrizes claras e processos transparentes.
Outro motivo importante é a captação de recursos, já que a estrutura e o reconhecimento proporcionados pelo mercado financeiro facilitam o acesso a investimentos necessários para a realização de seus projetos.
Essa interação não só ajuda na execução eficiente dos projetos, mas também alavanca a qualidade e a sustentabilidade dos empreendimentos imobiliários.
Quais são os prazos médios para estruturas como estas?
Vórtx – Os fundos imobiliários destinados a renda geralmente operam por prazo indeterminado, sem uma data estabelecida para encerramento, permitindo uma flexibilidade contínua na gestão dos investimentos.
Por outro lado, os Fundos de Investimento em Participações e os fundos de investimento imobiliário de desenvolvimento tendem a ter um prazo médio de cerca de 10 anos. Esse período inclui até dois anos para a captação total do capital necessário e um período subsequente de desinvestimento que geralmente varia entre 5 a 8 anos.
Esse modelo é comum na indústria e é projetado para permitir uma maturação adequada dos investimentos antes de iniciar o processo de retorno do capital aos investidores.
Lembrando que as condições de investimento sempre podem ser revisadas mediante aprovação em assembleia.
Em relação aos FIIs e aos FIPs, quais são os principais serviços que a Vórtx oferece?
Vórtx – Prestamos diversos serviços, entre eles a administração fiduciária, um elemento central na discussão sobre diligência, proteção ao investidor e governança.
Também atuamos com controladoria, que realiza a gestão de ativos e passivos, essencial para a precificação e valoração da carteira de investimentos. Isso inclui a gestão de contas a pagar e a receber dos veículos de investimento, garantindo que todas as transações financeiras sejam executadas de maneira precisa e eficiente.
Fazemos ainda a custódia, que implica na manutenção e monitoramento diário do caixa e na posição dos ativos, acompanhando sua evolução no mercado para assegurar a integridade e a segurança dos investimentos dos cotistas.
Por fim, realizamos a escrituração de cotas, que consiste em manter atualizados os registros de posse das cotas dos investidores nos livros da empresa, garantindo transparência e rastreabilidade para todos os envolvidos. Essas funções são fundamentais para a manutenção da confiança no mercado de fundos e para a proteção dos investidores.
E quais são os diferenciais da Vórtx com estes serviços?
Vórtx – A Vórtx se destaca no mercado por não realizar a distribuição dos fundos, evitando conflitos de interesse. Além disso, a empresa não atua como gestora, o que reforça a importância de sua governança em tais estruturas.
O DNA da Vórtx se concentra em estratégias líquidas e na capacidade rigorosa de administração fiduciária, garantindo diligência na aquisição de ativos.
Operamos como um “one-stop-shop” em infraestrutura de mercados de capitais, mantendo nossa independência em todo o processo de estruturação. Isso permite que a empresa atue de forma autônoma e eficaz na ajuda à constituição de novos projetos.
Nossa expertise também se estende a trazer para o mercado capitais empresas que desejam usar este ambiente para crescer e se estruturar, como construtoras e incorporadoras.
Conseguimos traduzir a linguagem do mercado para novos participantes e vice-versa, facilitando a inclusão de empresas que anteriormente não tinham familiaridade com o mercado. Isso possibilita que elas expandam seu alcance, aumentem sua visibilidade e melhorem sua rentabilidade no mercado mais amplo.
Para concluir, como vocês estão enxergando o mercado imobiliário atualmente?
Vórtx – Durante a pandemia, as incorporadoras estavam bem capitalizadas e com significativa liquidez. Com um caixa retornando apenas 2% ao ano (devido aos juros no menor patamar histórico), elas optaram por investir agressivamente na aquisição e desenvolvimento de novos projetos.
À medida que os custos de financiamento aumentaram devido à elevação dos juros, as incorporadoras buscaram novas formas de financiamento para manter o ritmo de desenvolvimento dos projetos.
Instrumentos do mercado de capitais, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e debêntures, inclusive de infraestrutura, tornaram-se essenciais para financiar esses empreendimentos, porém, a um custo mais elevado. Esse aumento reflete diretamente nos preços do metro quadrado, que continuam altos.
Entendemos que, dentro de cerca de dois anos, o mercado imobiliário brasileiro possa experimentar um ciclo mais lento, embora as flutuações no setor imobiliário no Brasil tendam a ser mais suaves e não apresentem quedas acentuadas.