O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apelidado de “CPF dos imóveis”, foi regulamentado em agosto e integra o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). O CIB foi recebido com bastante polêmica para o setor imobiliário, por conta disso, o ministro da Fazenda, Fernando Haddad, foi às redes sociais para negar que a medida vá aumentar os aluguéis. No entanto, especialistas ouvidos pela BM&C News apontam possíveis efeitos práticos no setor imobiliário. Entre dúvidas e expectativas, o mercado se prepara para as mudanças que entram em vigor gradualmente até 2027.
Enquanto o governo defende a proposta como instrumento de transparência e justiça tributária, analistas do setor destacam riscos de maior burocracia, fiscalização ampliada e repasse de custos aos inquilinos. A divergência entre discurso oficial e percepção de investidores reforça o debate sobre o alcance real do CPF dos imóveis.
O que é o CPF dos Imóveis?
O Cadastro Imobiliário Brasileiro centraliza informações jurídicas, geográficas, econômicas, ambientais e fiscais em um único banco de dados. Essa integração acontece no Sinter, plataforma da Receita Federal que conecta registros de cartórios, prefeituras, Receita, Incra e outros órgãos.
O calendário prevê a conclusão do sistema em 2025, com testes gratuitos em 2026, e implementação obrigatória a partir de 2027, quando o cadastro passará a servir de base para o IVA dual, formado pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). O objetivo oficial, segundo o governo, é simplificar a arrecadação, aumentar a transparência e auxiliar o planejamento urbano e rural. Mas na prática, será que esse objetivo será alcançado?
O CPF dos Imóveis aumenta a carga tributária?
Para o advogado tributarista Rodrigo Lázaro, sócio da FCR Law, a medida amplia o alcance da tributação e traz novas obrigações. “Com a entrada do IBS e CBS, as locações passam a ser tributadas de forma mais ampla, sobretudo quando realizadas por pessoas jurídicas ou por pessoas físicas com mais de três imóveis. O contribuinte será o proprietário, o locador”, explicou.
Ele lembra que empresas poderão se creditar do imposto pago, reduzindo custos, mas pessoas físicas não terão esse direito. “Isso tende a gerar impactos distintos conforme o perfil do inquilino. O CPF dos imóveis permitirá fiscalização mais rigorosa, combatendo informalidade e sonegação”, completou.
Lázaro lembra que aluguéis de até R$ 600 mensais não terão tributação devido ao redutor social. Contudo, contratos que antes escapavam do fisco passarão a ser monitorados, o que pode resultar em repasse de custos para o preço final. “Embora apresentado como instrumento de segurança jurídica, na prática a medida fortalece a capacidade arrecadatória do Estado”, avaliou.
O advogado alerta que locadores pessoa física podem ter aumento de obrigações, como emissão de declarações eletrônicas a partir de 2027. “Isso significa mais burocracia e custos administrativos para pequenos proprietários, o que pode desestimular a formalização de contratos”, disse. Ele reconhece, no entanto, que o cashback às famílias de baixa renda é um mecanismo positivo, ainda que limitado. “O cashback é uma boa prática e ajuda a redistribuir renda e seu alcance é restrito às famílias de baixa renda, não resolvendo de forma ampla a regressividade da tributação no Brasil”, explica.
Veja a tabela:
| Categoria | Condição | Paga IBS/CBS? | Observações |
|---|---|---|---|
| Pessoa Jurídica (locador) | Qualquer número de imóveis e valor de aluguel | Sim | Setor tem redução de 70% na alíquota de locações. Locatários PJ no regime geral podem tomar crédito do imposto. |
| Pessoa Física (locador) | Até 3 imóveis e renda anual de aluguel ≤ R$ 240 mil | Não | Fora do alcance do IVA dual (IBS/CBS) nas locações. |
| Pessoa Física (locador) | Mais de 3 imóveis ou renda anual de aluguel > R$ 240 mil | Sim | Tributação com redução de 70% na alíquota de locações. |
| Pessoa Física (locador) | Menos de 3 imóveis, mas renda anual de aluguel > R$ 288 mil (20% acima de R$ 240 mil) | Sim | Enquadra pela regra dos 20% acima do limite anual. |
| Aluguel residencial de baixo valor | Aluguel mensal ≤ R$ 600 | Não | Isento pelo redutor social, independentemente do perfil do locador. |
| Locações por temporada (Airbnb/Booking) | Tratadas de forma semelhante à hospedagem | Sim (regra geral) | Base de cálculo com redução menor; tende a apertar a rentabilidade em regiões turísticas. |
O que disse o ministro Fernando Haddad
Após a repercussão, o Fernando Haddad negou em suas redes sociais que o CPF dos imóveis represente aumento nos aluguéis. Segundo ele, as informações que circulam nesse sentido são “mentira” e devem ser classificadas como fake news. “Não haverá alta de aluguéis por conta do cadastro imobiliário”, disse o ministro em publicação nas redes sociais.
Haddad destacou ainda que empresas que alugam imóveis até R$ 600 estarão isentas do pagamento dos novos tributos e que famílias inscritas no CadÚnico terão direito a cashback para aluguéis acima desse valor. O governo justifica a medida como uma forma de tornar a moradia mais acessível, especialmente para famílias de baixa renda.
Investidores vão repassar custos aos inquilinos?
Para o incorporador Rui das Neves, a medida reduz a atratividade do setor para pessoas físicas. “O CPF dos imóveis tende a reduzir a atratividade do setor Imobiliário para pessoas físicas que vivem de aluguel, pois diminui a margem da informalidade e aumenta a carga efetiva de imposto já que os rendimentos passam a ser cruzados automaticamente”, afirmou. Ele ressalta que imóveis em regiões de alta vacância ou com menor valorização podem sofrer maior pressão.
Na avaliação do especialista, o repasse dos custos adicionais tende a ser limitado para evitar vacância e inadimplência. “Se o preço do aluguel subir demais, o risco é aumentar a vacância e a inadimplência. Em condições normais, os locadores devem absorver parte do impacto”, disse.
Já Lázaro, avalia que, “embora seja um avanço na organização do sistema, na prática a medida fortalece a capacidade arrecadatória do Estado, e quem pode acabar pagando a conta é o inquilino, via reajuste nos valores de locação“.
O debate sobre o CPF dos imóveis expõe a distância entre o discurso do governo, que aposta em transparência e justiça tributária, e a percepção do mercado, que enxerga aumento de custos e maior controle estatal. Até a implementação em 2027, ajustes e regulamentações podem redefinir o impacto sobre inquilinos e proprietários, mas já está claro que a formalização do setor será ampliada e que os investidores precisarão rever suas estratégias de gestão patrimonial.
No fim das contas, o CPF dos imóveis levanta uma questão que vai além da técnica tributária. Se, de um lado, o governo promete justiça fiscal e proteção às famílias de baixa renda, de outro, especialistas alertam para o risco de custos maiores recaírem sobre os inquilinos. Entre o discurso de simplificação e a prática de arrecadação, resta saber se a medida será capaz de equilibrar interesses No final do dia, quem realmente vai pagar essa conta?