Uma casa próxima ao mar pode ser demolida sem indenização quando ocupar irregularmente praia, imóvel da União ou área ambiental protegida e não puder ser regularizada. A medida depende da situação fundiária, das licenças, da prova técnica e do devido processo administrativo ou judicial.
Uma casa próxima ao mar pode ser demolida sem indenização quando ocupar irregularmente praia, imóvel da União ou área ambiental protegida e não puder ser regularizada. A medida depende da situação fundiária, das licenças, da prova técnica e do devido processo administrativo ou judicial.
O tema ganhou projeção na Praia do Saco, em Estância, Sergipe, onde imóveis próximos à linha d’água levantam dúvidas sobre erosão, segurança, licenciamento, regularização e eventual ocupação de áreas protegidas.
A prefeitura pode derrubar uma casa só porque ela está perto do mar?
Não. A proximidade da água e o avanço do mar não tornam uma construção automaticamente irregular. É necessário identificar se o imóvel ocupa praia, terreno da União, área de preservação permanente, espaço de acesso público ou zona sujeita a restrições urbanísticas.
A competência também varia. O município fiscaliza regras urbanísticas e o Código de Obras dentro de suas atribuições. A União atua sobre seus imóveis, enquanto autoridades ambientais podem exigir licenças, recuperação da área e outras medidas. Uma ordem de retirada deve observar o processo aplicável ao caso.
O que significa a faixa de 33 metros dos terrenos de marinha?
O Decreto-Lei nº 9.760/1946 define terreno de marinha como a faixa de 33 metros medida para o interior a partir da Linha do Preamar Médio de 1831. A demarcação cabe à Secretaria do Patrimônio da União, a SPU.
Terreno de marinha e praia são categorias diferentes. Uma casa pode estar em terreno de marinha sem ocupar a praia. Também pode avançar sobre a faixa de areia, impedir o acesso público ou atingir restinga, manguezal, duna ou outra APP. Há ainda imóveis próximos do mar que não se enquadram em nenhuma dessas situações.
Por isso, medir a distância entre a construção e a água não substitui a demarcação oficial, o levantamento técnico e a análise ambiental e urbanística do endereço.
Quando uma construção pode ser demolida sem indenização?
O Decreto-Lei nº 2.398/1987 permite à União embargar, determinar a desocupação e demolir construções não regularizáveis em imóveis federais. A norma atribui os custos da demolição a quem realizou a obra.
A consequência incômoda é que o preço pago pela casa não assegura indenização pela retirada de uma edificação irregular. Dependendo da decisão, também podem existir obrigações de remover entulho e recuperar a área degradada.
Em janeiro de 2025, o Superior Tribunal de Justiça manteve uma ordem de demolição e recuperação ambiental em caso que envolvia bem da União, faixa de praia e APP. Em fevereiro, o tribunal considerou insuficientes argumentos como pequena extensão da obra, urbanização do entorno e fato consumado quando a intervenção prosseguiu após notificação.
Existem soluções diferentes quando as circunstâncias técnicas e jurídicas justificam. Em setembro de 2026, o STJ afastou a demolição integral em um caso peculiar, com aquisição regular por terceiros, regularização fundiária em andamento e ausência de descumprimento deliberado. A obrigação foi convertida em reparação pecuniária, sem autorização geral para manter obras costeiras irregulares.
Pagar foro ou laudêmio deixa a casa regular?
Não. Inscrição na SPU e pagamentos patrimoniais disciplinam o uso do terreno federal, mas não substituem alvará municipal, licença ambiental ou autorização para intervir em APP.
As referências da SPU para 2026 são:
| Cobrança | Referência em 2026 |
|---|---|
| Laudêmio | 5% do valor do terreno, sem as benfeitorias |
| Foro anual | 0,6% do valor do terreno |
| Taxa de ocupação | Em regra, 2% do valor do terreno |
Assim, o imóvel pode ter cobranças federais em dia e continuar sujeito a irregularidades ambientais ou urbanísticas.
O que ocorre com os imóveis da Praia do Saco?
Em 15 de maio de 2025, o Ministério Público Federal informou a existência de 154 processos individualizados sobre imóveis particulares na Praia do Saco. Nos casos caracterizados como ocupação de APP, o órgão afirmou pedir remoção das construções, retirada dos entulhos, recuperação ambiental e indenização por dano coletivo.
Um acordo estrutural homologado em 2026 prevê georreferenciamento, delimitação de APPs e terrenos de marinha, identificação das ocupações, fiscalização semanal e um comitê interinstitucional. O acordo não regulariza automaticamente os imóveis, não permite novas construções e não encerra os processos individuais.
No REsp 2.178.353/SE, publicado em 18 de maio de 2026, a perícia concluiu que um imóvel específico não estava na faixa de praia nem em APP, não bloqueava o acesso público e não provocou o recuo da areia. A solução foi compensação ambiental e indenização coletiva, sem demolição.
O que verificar antes de comprar uma casa perto do mar?
O comprador deve cruzar os documentos com a situação física do terreno:
Se matrícula, cadastro da SPU, licenças e levantamento técnico apresentarem informações divergentes, a compra deve ser interrompida até o esclarecimento da situação fundiária e ambiental.
