Por Carlos Castro*
As novas regras do crédito imobiliário anunciadas pelo Banco Central e pelo governo federal têm o objetivo de aumentar o volume de crédito disponível para moradia no Brasil. O foco é destravar um dos principais desejos da população: a casa própria.
De acordo com o Raio-X do Investidor da ANBIMA, esse é o principal objetivo financeiro do brasileiro. Por isso, as mudanças têm potencial para beneficiar milhões de pessoas. Mas é fundamental entender o que está de fato mudando — e o que isso exige de quem vai contratar um financiamento.
Como as novas medidas beneficiam quem quer comprar um imóvel
- Agora será possível financiar imóveis de até R$ 2,25 milhões dentro do SFH (Sistema Financeiro da Habitação). Antes, esse limite era de R$ 1,5 milhão, o que excluía imóveis de médio e alto padrão do programa.
- Com isso, o comprador poderá usar o FGTS como entrada ou para abater parcelas do financiamento. Isso só era possível para imóveis de até R$ 1,5 milhão. Agora, o uso do FGTS se estende para imóveis mais caros, dentro do novo teto.
- O SFH limita os juros a 12% ao ano. É um teto regulado pelo governo que oferece mais previsibilidade ao tomador de crédito.
- A Caixa volta a financiar até 80% do valor do imóvel, revertendo a limitação anterior, que havia reduzido esse percentual para 70% na tabela SAC e 50% na Price. Isso reduz a exigência de entrada — que antes podia chegar a 50% — facilitando o acesso ao crédito.
- O novo modelo é voltado para quem tem renda mensal a partir de R$ 12 mil. Famílias com renda menor continuam sendo atendidas pelo programa Minha Casa Minha Vida, que mantém regras e subsídios próprios. Essas mudanças representam um avanço importante, especialmente para quem está na faixa de renda intermediária e antes ficava “no meio do caminho” — sem acesso ao MCMV nem ao financiamento mais competitivo do SFH.
Como o governo espera ampliar a oferta de crédito
Do lado do sistema financeiro, a lógica também muda. Os bancos terão mais liberdade para usar o dinheiro que captam — inclusive da poupança — mas sob uma condição: precisam comprovar que estão direcionando recursos equivalentes para o financiamento habitacional.
Funciona assim: se uma instituição financeira captar R$ 1 milhão no mercado (emitindo títulos, por exemplo) e usar esse valor integralmente para financiar imóveis, ela poderá usar mais R$ 1 milhão da poupança (que tem um custo menor para os bancos) como quiser, por até 6 ou 7 anos. Isso só será permitido se 80% dos financiamentos concedidos forem dentro do SFH, que limita os juros a 12% ao ano.
Essa regra cria um incentivo direto para que os bancos emprestem mais para habitação, destravando uma parcela relevante da poupança que hoje está presa por exigência legal. Atualmente, o sistema exige que 65% dos depósitos da poupança sejam destinados ao crédito imobiliário, 20% permaneçam retidos em compulsórios no Banco Central, e 15% possam ser usados livremente.
A expectativa é que, com esse novo modelo, o volume total de crédito imobiliário no país dobre em relação ao PIB ao longo da próxima década. Vale lembrar que essa transição começa em 2025 e seguirá até 2035.
Por que o planejamento financeiro continua essencial
Apesar do limite de 12% ao ano no SFH parecer atrativo, ele não conta toda a história. O custo real do financiamento é medido pelo CET (Custo Efetivo Total), que inclui:
- Taxas administrativas
- Seguros obrigatórios
- Tarifas bancárias
- E, claro, o spread aplicado pelo banco
Com a Selic a 15% ao ano, é praticamente certo que o CET final ficará acima de 12% — mesmo com o teto formal do SFH. Isso significa que a prestação pode pesar mais do que o mutuário espera, especialmente em contratos longos ou com prazos acima de 20 anos.
Quem estiver considerando financiar um imóvel precisa fazer simulações com folga, avaliar diferentes prazos e modalidades (SAC, Price) e entender exatamente qual será o impacto no orçamento.
Dicas para quem vai financiar
- Planeje com folga: use simulações de longo prazo considerando uma Selic de 15% ou até acima como hipótese de estresse. Avalie quanto sua renda tolera pagar em juros e amortização sem comprometer seu orçamento.
- Avalie o perfil do contrato: prefira contratos que amortizem o valor principal de forma mais acelerada no início como o SAC, e analise com cuidado os critérios de correção pela TR, pelo IPCA. A escolha errada poderá impactar na previsibilidade das parcelas.
- Exija transparência: solicite simulações reais de pagamento (tabela Price, SAC, híbridos), com diferentes cenários de inflação e juros. Compare com calma.
- Reserve margem de segurança no orçamento: mesmo que a parcela caiba hoje, considere choques como queda de renda, inflação mais alta ou aumento dos juros.
- Acompanhe a implementação: o novo modelo passará por uma fase piloto em 2026 e deve entrar em operação plena em 2027. Fique atento às regras em evolução para evitar surpresas.
Conclusão
O novo modelo de crédito imobiliário pode ser uma pedra fundamental para ampliar o acesso à moradia e dinamizar a economia. Mas isso só se traduz em benefício quando vem acompanhado de planejamento financeiro responsável. Com juros altos e regras novas ainda sendo testadas, o crédito pode ajudar — ou atrapalhar.
Na SuperRico, acreditamos que oportunidades como essa se aproveitam com prudência, estratégia e visão de longo prazo.
*Coluna escrita por Carlos Castro, planejador financeiro pessoal, CEO e sócio fundador da plataforma de saúde financeira SuperRico
As opiniões transmitidas pelo colunista são de responsabilidade do autor e não refletem, necessariamente, a opinião da BM&C News.Leia mais colunas de opinião aqui.
