O dividend yield é, sem dúvida, o principal atrativo dos fundos imobiliários (FIIs) para a maioria dos investidores brasileiros. A possibilidade de obter uma renda passiva mensal, isenta de imposto de renda (pelo pelo até o momento), coloca a classe como alternativa de destaque entre títulos públicos e ações. Em um país historicamente marcado por juros de dois dígitos, alcançar o famoso “1% ao mês” se torna um objetivo sedutor para quem busca previsibilidade e fluxo de caixa constante.
Por outro lado, especialistas da Genial Investimentos alertam que a análise superficial do dividend yield pode levar a equívocos na alocação de recursos. Isso porque rendimentos extraordinários podem refletir situações pontuais, e não uma performance recorrente. Nesse sentido, confiar apenas na métrica de curto prazo pode resultar em escolhas arriscadas para o portfólio, especialmente quando fatores como vacância, amortizações ou vendas de ativos alteram temporariamente os resultados.
Dividend yield elevado é sempre positivo?
Segundo os analistas Bernardo Noel (fundos imobiliários) e Luis Assis (setor de real estate), o investidor precisa compreender que um dividend yield elevado não é garantia de consistência. Em determinados momentos, fundos podem registrar picos de distribuição motivados por:
- Venda de imóveis ou ativos de carteira;
- Amortizações atípicas em CRIs;
- Períodos de carência em contratos;
- Vacâncias temporárias e ajustes extraordinários;
- Estruturas de aquisição via seller’s finance.
Essas situações criam distorções e fazem com que a métrica do dividend yield não traduza o real desempenho de longo prazo do fundo. Por isso, a análise precisa considerar qualidade do portfólio, alavancagem e sustentabilidade dos fluxos de pagamento.
Exemplos de distorções recentes
O caso do HGRE11 é um exemplo claro. O fundo de lajes corporativas registrou dividend yield anualizado próximo a 26%, o que despertou o interesse de investidores. Porém, esse resultado foi decorrente de uma distribuição pontual vinda da venda de ativos, e não da geração recorrente de receitas. Além disso, o fundo costuma acumular parte do resultado não distribuído ao longo do semestre para, então, realizar a distribuição integral, em cumprimento à exigência legal de distribuir ao menos 95% dos lucros, no mês de junho. Isso não significa que o fundo seja ruim, ou que ele seja bom. A questão central é que cabe a análise aprofundada para tirar essa conclusão, não somente a partir do dividend yield
Outro caso emblemático foi o HCTR11. Em janeiro de 2025, o fundo distribuiu um dividend yield de 46%, impulsionando a valorização de 13% das cotas em apenas um dia. No entanto, o resultado inflado ocorreu porque não houve pagamento em dezembro, o que concentrou dois meses em um. Ajustado ao valor patrimonial, o rendimento efetivo não passou de 7%. Atualmente, o fundo negocia com yield de mercado próximo de 19%, mas, quando comparado ao valor patrimonial, o retorno cai para apenas 3,5%.
Como a alavancagem influencia o dividend yield?
Além dos eventos extraordinários, a alavancagem pode afetar diretamente o dividend yield. Fundos que recorrem a endividamento podem apresentar distorções nos rendimentos, dependendo da estrutura financeira adotada. O XPML11 foi citado pela Genial como exemplo de como a alavancagem pode impactar o fluxo de pagamentos e gerar expectativas desalinhadas entre investidores.
Nesse sentido, a Genial recomenda que a métrica do dividend yield seja utilizada como ponto de partida, e não como critério exclusivo. Avaliar a qualidade do portfólio, a regularidade da distribuição e a estrutura de capital é essencial para medir a real consistência do fundo.
O estudo assinado por Bernardo Noel e Luis Assis reforça que o dividend yield é um indicador poderoso, mas insuficiente quando analisado de forma isolada. Mais importante do que perseguir números elevados é compreender se eles refletem uma realidade sustentável. Em um mercado dinâmico e competitivo, equilibrar expectativa de retorno e análise de risco é o caminho para construir uma carteira de FIIs sólida e resiliente.
