Por Carlos Castro*
Desde que a ANBIMA divulgou a 8ª edição do “Raio‑X do Investidor Brasileiro”, com dados referentes a 2024, a casa própria mantém-se como prioridade para os investidores — superando aposentadoria, viagens ou educação. Embora 37% da população aplique em produtos financeiros (aproximadamente 59 milhões de brasileiros), continua alta a intenção de destinar o retorno dessas aplicações à compra do imóvel — reforçando o apelo desse sonho.
O cenário, no entanto, exige cuidado: hoje, o CET (Custo Efetivo Total) médio do financiamento habitacional na Caixa Econômica Federal, que concentra 70% dos financiamentos imobiliários no Brasil, gira em torno de 12% + TR ao ano, o menor entre os grandes bancos, mas ainda elevado para os padrões históricos. O CET já inclui juros, seguros e tarifas — e desde janeiro, a Caixa elevou essa taxa em 1 a 2 pontos, influenciada pela Selic e pela escassez de recursos na caderneta de poupança.
Para complicar, as regras apertaram: a entrada mínima na SAC subiu de 20% para 30%; na Tabela Price, de 30% para 50%. Em um imóvel de R$ 500 mil, isso representa R$ 150 mil de entrada na SAC — e até R$ 250 mil na Price. Ou seja, a Caixa limita o valor do financiamento em 70% na SAC e 50% na Price, com valor máximo do imóvel em R$ 1,5 milhão, e não aprova financiamento para clientes com crédito ativo na instituição.
Estes fatores implicam a decisão de financiar com muito mais cuidado e estratégia:
- Faça o diagnóstico realista da capacidade de pagamento
Simule o financiamento com base no CET atual, incluindo a TR. Não comprometa mais de 30% da renda com a prestação mensal.
- Use o FGTS
O FGTS pode compor a entrada ou ser usado para amortizar o saldo devedor, reduzindo o impacto dos juros compostos e aliviando as parcelas.
- Amortize e acompanhe oportunidades de portabilidade
Amortizações extras sempre que possível diminuem prazo e juros. Se surgirem ofertas com CET mais vantajoso, faça a portabilidade e renegocie.
- Reforce a entrada inicial
Quanto maior a entrada, menor a dívida e mais favorável seu contrato. Aproveite os juros altos para acumular valor via renda fixa, em ativos pós-fixados atrelados à Selic como CDBs ou Tesouro Selic.
O sonho da casa própria exige agora mais do que desejo: demanda disciplina, planejamento e estratégia. Compare os modelos SAC e Price, avalie o CET de diferentes bancos, estime o uso ideal do FGTS e escolha o prazo certo para o seu perfil — não apenas a prestação mais baixa.
No fim, financiar com juros altos pode ser viável — desde que você esteja pronto financeiramente e siga um plano estratégico bem desenhado.
Antes de fechar o contrato, simule, compare e planeje. Essa é a diferença entre realizar um sonho e assumir um pesadelo.
*Coluna escrita por Carlos Castro, planejador financeiro pessoal, CEO e sócio fundador da plataforma de saúde financeira SuperRico
As opiniões transmitidas pelo colunista são de responsabilidade do autor e não refletem, necessariamente, a opinião da BM&C News.
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