O fundo imobiliário Brio Multiestratégia (BIME11), gerido pela Brio Investimentos, realizou uma significativa mudança estratégica em sua carteira recentemente. Essa realocação foi fundamental para elevar o dividend yield (DY) anual do fundo para 14,9% no final de agosto. A decisão de alterar a composição da carteira trouxe benefícios e desafios notáveis, dos quais falaremos em detalhes a seguir.
Jefferson Honório, sócio da Brio Investimentos, liderou essa transformação, substituindo papéis high grade, que oferecem mais segurança mas retornos mais modestos, por papéis high yield, que apresentam rendimentos mais elevados, embora com maior risco. Além disso, a duração média das operações investidas foi otimizada, reduzindo de 4,1 anos para 2,2 anos.
Como foi Realizada a Reestruturação da Carteira?
Em agosto, o fundo gerou um resultado caixa equivalente a R$ 0,091 por cota, anunciando uma distribuição de rendimento de R$ 0,085 por cota em setembro. Isso representa um DY de 12,6% sobre a cota patrimonial em 30 de agosto. A distribuição de dividendos foi realizada na última sexta-feira (13).
A Estrutura da Carteira e a Estratégia de Investimento
Atualmente, a configuração da carteira do BIME11 está assim distribuída:
- 70% em CRIs: Certificados de Recebíveis Imobiliários
- 20% em FIIs: Fundos de Investimento Imobiliário
- 10% em permuta: Tese de investimento carro-chefe da casa
Um ponto que merece destaque é a estratégia de permuta. A Brio Investimentos, através dos seus fundos, adquire terrenos em bairros nobres da cidade de São Paulo e recebe participação na venda dos empreendimentos junto com as incorporadoras. Essa abordagem tem se mostrado bastante promissora para a gestora.
Como a Alta da Selic Afeta os Fundos Multiestratégia?
Recentemente, o Comitê de Política Monetária (Copom) anunciou a sexta decisão do ano sobre a taxa Selic, aumentando-a em 0,25 pontos-base. Dessa forma, o Banco Central voltou ao aperto monetário. Segundo Honório, a gestora entende que o ciclo de alta da Selic pode ser prolongado, dependendo da resposta fiscal do governo, e que essa trajetória de juros elevados afeta diretamente o desempenho dos FIIs.
Em um cenário positivo, caso esse ciclo de alta seja bem sucedido, podemos ter uma reancoragem das expectativas futuras e um nível de juros de longo prazo mais baixos, com reflexos positivos para os fundos imobiliários de um modo geral. No curto prazo, porém, os FIIs que investem em ativos de crédito sólidos devem se sair melhor em meio à incerteza. “Em um ambiente de alta de juros, os ativos de crédito tendem a apresentar uma resiliência maior, ao passo que em momentos de redução de juros, os fundos de tijolo tendem a apresentar melhores resultados via ganho de capital”, diz o executivo.
Perspectivas para o Futuro
De acordo com o relatório gerencial de agosto, a gestão avalia que, até o final de 2024, R$ 0,085 por cota é um patamar confortável de distribuição. Isso indica uma expectativa de estabilidade e segurança para os investidores em relação às distribuições futuras, apesar de um cenário econômico incerto.
Em resumo, a mudança na estratégia de investimentos do BIME11, liderada por Jefferson Honório, mostra-se viável e promissora, especialmente em um cenário de alta de juros. A habilidade de adaptar a carteira, mantendo um equilíbrio entre risco e retorno, pode ser vista como o grande diferencial do fundo em tempos de incerteza econômica. Com essa abordagem, a Brio Investimentos espera continuar a oferecer retornos atraentes aos seus cotistas enquanto navega pelas complexidades do mercado financeiro.