A partir de novembro de 2024, entrarão em vigor as novas regras de financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal. Responsável por aproximadamente 70% dos financiamentos habitacionais no Brasil, a Caixa trará mudanças que impactarão profundamente o setor da construção civil. Essas alterações chegam em um contexto de alta da taxa Selic e pressão sobre a caderneta de poupança, necessitando uma adaptação tanto por parte das empresas quanto dos investidores.
Com as novas diretrizes, espera-se que as condições de crédito no setor imobiliário se tornem mais desafiadoras. As mudanças afetarão o acesso ao financiamento, especialmente para aqueles que dependem de programas como o Minha Casa, Minha Vida. Tais mudanças pedem um novo olhar sobre o mercado imobiliário no País.
O que mudará nas opções de financiamento imobiliário?
As novas regras alteram os financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). No modelo de amortização constante (SAC), a entrada mínima subirá de 20% para 30%. No sistema Price, conhecido por suas prestações fixas, a entrada passará de 30% para 50% do valor do imóvel.
Além disso, a Caixa limitará o financiamento a imóveis avaliados em até R$ 1,5 milhão, uma restrição antes inexistente para o SBPE. Essa decisão alinha esta modalidade ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), buscando mitigar os efeitos do aumento dos saques da poupança e as alterações impostas às Letras de Crédito Imobiliário (LCI).
Quais serão os impactos no setor de construção civil?
As novas exigências de entrada e o teto no valor do imóvel financiado influenciarão diretamente a demanda por financiamentos habitacionais. Construtoras que dependem fortemente do crédito da Caixa, sobretudo as que atuam no programa Minha Casa, Minha Vida, sentirão o impacto. Empresas como Tenda, Cyrela, Direcional e MRV poderão ter que revisar suas estratégias.
Especificamente, empresas voltadas para habitações populares, como Tenda e MRV, enfrentarão maiores dificuldades. O aumento na entrada exigida poderá afastar compradores com menor poder aquisitivo, impactando a venda de imóveis com menor valor.
Empresas mais preparadas para enfrentar o novo cenário
Embora os obstáculos possam afetar muitas construtoras, algumas empresas estão se preparando melhor para lidar com as mudanças. Cyrela, por exemplo, conseguiu aumentar significativamente o Valor Geral de Vendas (VGV) no terceiro trimestre de 2024, destacando-se pela execução de qualidade e pela atuação em segmentos menos sensíveis às flutuações do crédito.
Direcional também demonstra resiliência, com resultados positivos e diversificação entre habitações populares e de média renda. Essas estratégias podem ajudá-la a minimizar os impactos das novas regulações.
Cenário econômico e suas influências
As mudanças nas regras de financiamento refletem o cenário econômico atual do Brasil. Com a taxa Selic em níveis elevados, o crédito fica mais caro, reduzindo a capacidade de financiamento para consumidores e empresas de construção. Além disso, os sucessivos saques da poupança impactam a liquidez dos recursos disponíveis para o SBPE.
Até setembro de 2024, a Caixa já havia liberado R$ 175 bilhões em crédito imobiliário, superando as expectativas para o ano. Diante desse panorama de alta demanda por financiamento habitacional, as novas regras buscam equilibrar a concessão de crédito com a necessidade de controle sobre os recursos disponíveis.
Em resumo, o setor imobiliário no Brasil, especialmente aquele voltado para o programa Minha Casa Minha Vida, enfrentará um cenário mais adverso nos próximos meses. As empresas e consumidores precisarão ajustar suas estratégias à nova realidade econômica e de crédito.