A possível alta da Taxa Selic vem gerando uma série de discussões no mercado de fundos imobiliários. Recentes discursos do futuro presidente do Banco Central, Gabriel Galípolo, sugerem aumentos sucessivos nos juros, podendo chegar a 12% ao ano. Este cenário levanta muitas dúvidas sobre como os fundos imobiliários serão impactados.
Para compreender melhor, recordamos de elevações anteriores da Taxa Selic. Historicamente, quando os juros sobem, há uma correlação inversa com os fundos imobiliários, pois produtos de renda fixa tornam-se mais atrativos. Mas será que o mesmo vai acontecer agora?
Como a Taxa Selic Afeta o IFIX?
O IFIX, Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, tem um histórico relativamente curto, desde 2010. Isso limita análises comparativas aprofundadas. Os ciclos de aumento de juros de 2013 e 2021, por exemplo, ocorreram em contextos muito diferentes do cenário atual. Além disso, a composição do IFIX mudou bastante, com fundos de papel representando cerca de 40% do índice e sendo atrelados a indexadores de renda fixa.
Fundos Imobiliários Perderão Atratividade?
Apesar das preocupações, a relação inversa entre a Taxa Selic e os fundos imobiliários pode estar enfraquecendo. Em agosto de 2024, mesmo com a expectativa de alta dos juros, o IFIX registrou uma alta de 0,9%. Analisando a correlação histórica entre o IFIX e os juros de curto prazo, notamos que a correlação negativa se atenua em janelas móveis de 36 a 48 meses.
O que Esperar das Emissões de Fundos Imobiliários?
Com o aumento da Selic, espera-se uma redução no ritmo de novas emissões de Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs). Até julho de 2024, o volume de emissões atingiu R$ 31,1 bilhões, superando todo o acumulado de 2023. Grande parte desse volume foi impulsionado por fundos de tijolo e híbridos, como BTG Logística (BTLG11) e XP Malls (XPML11), que juntos arrecadaram R$ 3,3 bilhões.
Para o restante do ano, os fundos de crédito devem manter a atenção dos investidores, uma tendência observada nos últimos dois anos. Em agosto de 2024, os fundos de crédito superaram quase todos os outros segmentos, acumulando uma alta de cerca de 5,2% no ano, praticamente o dobro do IFIX.
Fundos Imobiliários Resilientes em Cenários de Alta de Juros
O Kinea Securities (KNSC11) é um exemplo de fundo de recebíveis imobiliários que se destaca pela gestão da Kinea, conhecida pela excelência na originação e estruturação de operações de crédito. O KNSC11 possui uma carteira diversificada de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), contando com cerca de 70 operações de perfil high grade/mid grade.
A atual carteira de CRIs do KNSC11 tem uma distribuição equilibrada entre os indexadores, com 55,5% expostos ao IPCA e 40,1% ao CDI. Esse fundo se beneficia de um mandato flexível, permitindo ajustes na alocação conforme as condições de mercado, uma vantagem na volatilidade dos indicadores de crédito.
Com relação à remuneração, a taxa média contratada é de IPCA + 7,18% e CDI + 3,58%, valores competitivos considerando o risco de crédito controlado da carteira. Caso a nova emissão de cotas seja bem-sucedida, a gestão espera elevar a taxa média da carteira e atingir um dividend yield de 11,6% nos próximos 12 meses.
No entanto, os investidores precisam estar atentos às mudanças no cenário econômico e ajustar suas estratégias para mitigar riscos e aproveitar as oportunidades que o mercado de fundos imobiliários pode oferecer, mesmo com a alta da Taxa Selic.